2023年，南山楼市表现如何呢？
据搜狐焦点网统计，2023年全年南山新入市住宅新房约18盘（含万科瑧山海、晗山悦海城、临海揽山御园、远洋天著、汇城茗院等现房），供应房源近5千套，超过了2022年15新盘的供应量。
从成交上来看，2023年南山共网签了864套新房，同比2022年下跌了77.8%，下跌指数居全市第一。
供应量“爆仓”，成交量缩减，2024年南山去化压力依旧很大，但压力更大的或许是接下来要入市的新楼盘。
综合统计，2024年南山潜在入市的住宅新盘或有24盘，蛇口和前海依旧是供应主力军，而南头和西丽片区或也迎来供应大爆发，可以预见，2024年这四大片区的竞争会非常激烈。
下面我们分片区来看2024年潜在入市新盘~
前海预计5盘入市
2024年，前海的重头戏还是在深铁前海时代尊府（二期）、招商领玺四期这两盘之中，它们也是目前前海位置、配套等各方面相对成熟和完善的片区新盘。
深铁前海时代尊府二期
前海时代不用多说了，2023年最后一个“日光盘”。
尊府一期，备案8.4-11.3万/㎡，均价9.9万/㎡，卖出了比限价盘还低的价格，性比价简直不要太高，因此开盘就被一抢而空。
2024年，项目预计会趁热打铁，推出尊府二期住宅。据悉，二期除了有338套 210-280㎡大平层之外，预计还有不少89㎡小户型 ，网传或有516套。
价格方面，或根据市场热度，大户型大概率可能参考一期，具体以备案为准。
△深铁前海时代尊府售楼处
招商领玺四期
妈湾的招商领玺四期也是2024年值得期待的一个项目，但目前还处于前期工程中，没有释放过多信息。
整个招商领玺项目建筑面积超500万平，体量巨大，是集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体，目前一二三期均已入市。
项目三期，即招商臻玺于2023年10月入市，住宅户型105-128㎡，均价10.2万/㎡，目前去化近8成，接近尾声，因此2024年重头戏或放在四期上。
观山海家园、万星林花园、创意世纪公馆
观山海家园、万星林花园这两个项目紧挨在一起，位于5号线荔湾站周边，背靠大南山。
据网上信息显示，观山海家园占面约4万㎡，建面超15万㎡，预计供应住宅约9.9万㎡，而万星林花园则没有更多信息流出。
*网传观山海家园效果图
目前这两盘均处于前期打地基状态，价格方面，周边的二手小区泛海拉菲家园、前海康城华府，指导价在9.2-10.6万/㎡。
创意世纪公馆是独栋小体量楼盘，距离轨道交通较远，项目规划仅157户住宅，但目前施工进度较为缓慢，2024年能否入市也还是个谜。
项目与香格名苑小区仅一路之隔，目前香格名苑最新成交价在8.54万/㎡左右。
蛇口预计6盘入市
蛇口新盘供应虽然多，但大部分位于赤湾片区，较为值得期待的2个海景豪宅项目，一个是中信城开东角头，一个是渔二村旧改。
中信城开东角头
中信城开东角头项目位于后海大道与望海路交界东北角，地块三面环海，基本上可以享受无遮挡一线海景。
项目由2个地块组成，整体占面约10.9万㎡，计容建面约39.6万㎡，其中包括：约26.8万㎡的住宅，约4.4万㎡商业，以及约4万㎡酒店和约2.6万㎡办公等。
据最新消息，中信城开东角头项目住宅开始施工图设计招标，招标文件显示，住宅户型构成为： 70%为建面约125㎡(套内90㎡) 三房两厅两卫 ， 30%为建面约260-450㎡大户型及少量的500㎡顶复 ，未来预计约有2000套左右的住宅供应（具体以官方公布为准）。
价格方面，目前深圳新房最高限价为13.3万/㎡，而周边的二手房像半岛城邦三期，最新成交单价约20万/㎡，还是有一定的倒挂红利。
渔二村旧改
渔二村旧改项目位于望海路与湾厦路交汇处，地铁东角头站附近，与海岸也是只有约200米的直线距离。
但是项目体量较为迷你，总建面约6.6万㎡，预计有3.7万㎡住宅，1.7万㎡公寓，以及约1万㎡商业。
项目共2栋住宅，网传户型有 67㎡两房、88-112㎡三房、125㎡四房 。（具体以官宣为准）
渔二村旧改目前处于打基地中，或可能是2024年率先入场的海景新房。价格方面，周边半岛城邦三期二手房指导价11.6万/㎡，或可作为参考。
琅玥湾佳园、金众云山海公馆、山海丹华府
琅玥湾佳园、金众云山海公馆、山海丹华府这3盘均位于2/8号线赤湾站附近。
其中琅玥湾佳园预计供应418套房源，网传 户型建面110-160㎡ ，目前1/2栋楼已完工，或准现房推出；
金众云山海公馆共810套房源，首 推拟推西区300套建面约111-173㎡4-5房 山海大宅，目前样板间已开放；
另外是丹华公馆的二期——山海丹华府，规划有900多套住宅，无保障房，其中套内面积＜90㎡的有907户，占比92.27%。
这三盘周边目前还有2个在售的新盘，分别是前海宸湾和开云府，备案均价在9.6-10.42万/㎡左右，但有不小的折扣，因此片区去化压力还是较大。
深铁熙府
深铁熙府我们都不陌生了，项目是12号线左炮台东地铁上盖物业，目前在售A地块人才房，配售均价是5.9万/㎡。
而普通的商品房住宅或可能2024年入市，商品房总建面16.6万㎡，与人才房体量相当（总建面33.2万㎡），但目前户型信息还未流出，商品房限价9.61万/㎡（毛坯）。
*深铁熙府整体效果图
作为建面超60万㎡的超级大城，深铁熙府还带有办公、商业、学校及文体中心，能满足业主的基础的消费和生活需求。
红树湾预计1盘入市
深湾胤府（中海深超总项目）
备受市场瞩目的中海深超总项目，据悉已取名为深湾胤府，目前主体即将出地面，最快或五六月份能入市。
深湾胤府是中海于2023年6月30日拍下的限价地块，商品房销售限价突破了新房最高备案均价，为13.33万/㎡（不含室内装修价格）。
*项目效果图
项目共规划6栋楼，512套住宅房源，网传 户型建面约190-500㎡ ，其中，190㎡3房3厅2卫128户，250㎡4房3厅2卫237套，330㎡4房3厅4卫142套，500㎡的顶复4+1房3厅4卫5套。（具体以官宣为准）
项目位于深圳湾超级总部基地，同时处于华侨城中学、中信红树湾、万科臻湾汇、神州数码总部大厦等围合片区，周边配套非常成熟。
价格方面，周边二手房价格方面，区域内中信红树湾、红树西岸项目，目前这两个小区的挂牌价约在18-20万/㎡，因此还是存在不少价格倒挂空间。
粤海预计1盘入市
翰熙典居
翰熙典居，即阳光华艺桂庙新村旧改，是位于白石路与学府路交汇处的大型旧改。
项目总建面约37万㎡，建成后将成为集住宅、商业、办公及酒店为一体的大型综合，已于2023年9月正式开工建设。
根据规划，项目住宅约25万㎡，其中包括3.25万㎡的人才房和保障性住房，还有约10.6万㎡的商业和办公建筑，建成后，也将成为科技园片区难得的住宅供应。
*项目效果图
目前科技园片区在售的二手房像科苑西小区、凯丽花园等，都是普遍楼龄较老的房子，成交价在6-8万/㎡之间。楼龄较新的（2008年建成）厚德品园参考价则在11.6万元/㎡左右。
华侨城预计1盘入市
深业世纪山谷二期
深业世纪山谷，是白石洲片区的旧改盘之一，紧靠沙河东路，项目分东、西两个地块开发。
其中东地块包括酒店、公寓、保障房及住宅，东地块已于2022-2023年间陆续推出了公寓及住宅产品，其中住宅户型131-190㎡，9月份开盘单价仅6字头起，价格非常惊喜。
据悉，项目预计2024年会推出西地块3A栋和3B栋，预计现房发售， 户型面积段约240-280-370㎡ 。
同时这一批是超高层住宅，共69层，八梯三户设计，景观视野无敌。
*项目效果图
南山中心预计2盘入市
卓越九珑
卓越九珑是1/12号线双地铁盘，邻近大新站、桃园站，距离前海桂湾金融中心仅2-3公里，临近前海山姆、万象前海商业中心。
项目为旧改盘，包括有住宅、公寓等产品，其中可售住宅仅1栋，为47层高的住宅楼，可售房源257套， 户型建面为83-97-119㎡的3-4房 。
项目目前已开放展厅及样板间，最快或1月份开盘，具体以备案情况为准。
*项目效果图
卓越九珑周边居住氛围成熟，学校、商业、文体、公园及市政配套都齐全，加上户型建面相对较小，因此还是受到不少南山刚需、刚改群体关注。
金桃园大厦2期
金桃园大厦2期位于卓越九珑正对面，因此区位、配套相差不大。
据悉项目属于大新旧村改造项目的一部分，1期于2003年入市，至今有近20年楼龄；
而2期共有192套住宅，分两个单元开发，目前已是现房， 户型建面为71-118㎡ 。
*项目航拍图
南头预计4盘入市
天源华府
天源华府是地铁12号线中山公园站地铁上盖物业，项目紧挨中山公园、南头古城，景观绝佳。
据悉，项目共规划3栋住宅塔楼，房源433套， 主力户型为92-185㎡2-4房，另有62套185-190㎡产品 。住宅为2梯4户，2梯5户，2梯6户结构。
项目户型图已经出炉，但售楼处还未开放，楼栋主体已出地面多层，是目前南头片区工程进度最快的新房。
*项目效果图
同乐公馆、桑泰缙樾府、荔源雅苑
同乐公馆、桑泰缙樾府、荔源雅苑，这三盘分布在去年热销的人才房安居同乐馨苑南北侧。
其中同乐公馆为独栋住宅，总建面约1.4万㎡，目前还在打地基中，是这三盘中进度最慢的楼盘。
荔源雅苑和桑泰·缙樾府两个工地连着，其中荔源雅苑总建面约3.4万㎡，楼栋主体已封顶；桑泰·缙樾府则拟推出5栋小户型住宅，目前楼栋主体已建至20多层。
目前这三盘均没有释放户型信息，价格方面，或可参考一路之隔的鸿荣源尚璟公馆，新房均价约8.9万/㎡。
西丽预计4盘入市
汉园茗院
汉园茗院是5号线长岭陂站地铁盘，周边有京基御景峯、华晖云门等众多小区，整体的居住氛围较佳。
项目分A、B两区开发，资料显示，汉园茗院A区总户数1014套，由1栋、2栋、裙房组成，其中保障房共331户，商品住宅共683套。
据悉，首批或推A区418套现房房源， 户型建面约110-169㎡ 。
而B区由3栋三个单元、裙房组成，其中一二单元层数45层，三单元层数39层，总户数474套。
*项目实景图（来源深圳淘房志）
价格方面，去年同在西丽片区的远洋天著，加推单价约8.38万/㎡，或可作为参考。
风格城事花园、京基珠光村旧改
珠光村旧改一期范围广泛，分为A、B项目实施，其中A项目由深圳市宝祥源投资发展有限公司（控股集团是花伴里实业集团有限公司）承建，命名为风格城事花园；B项目由京基地产开发。
据悉，整个珠光村旧改一期建面约46万㎡，包括26万㎡住宅（保障性住房1.4万㎡），另外还有商业、酒店、办公，合计13.3万㎡，公寓5.6万㎡等。
其中风格城事花园占面约1.8万㎡，而京基操盘的B区用地面积则有6.7万㎡，体量庞大。目前A、B两区均已动工，但还处于打地基状态。
项目位于珠光路东北侧，紧挨塘朗山郊野公园，整体的景观视野较好。价格方面，目前周边次新二手房参考均价10万/㎡左右。
羊台书苑
相对而言，同样是处于西丽片区，羊台书苑的位置就相对偏僻，且交通、配套各方面较为欠缺。
项目位于白芒村松白路东侧，距离在建的13号线百旺港大站约2公里步行距离，项目前身是西丽白芒村沙坑旧改，由万科代建。
根据资料显示，羊台书苑整体的占面约8.1万㎡，建面超30万㎡，分6个地块开发，涉及约150米超高层住宅、27+9班九年制学校、保障房及配套、研发办公。
据悉，项目住宅共计1866套，目前正在施工建设中，最高楼层已经接近封顶，根据工程计划，预计2025年2月完工，至于户型和价格，目前还未曝光。
