朝阳区最热门的商圈非望京莫属。
我们的后台经常收到关于望京的各种咨询：望京的房子怎么买？望京涨了这么多还能买吗？望京的梯队是怎么划分的？
针对这一系列的问题，西瓜姐昨晚专门做了一场直播，讲了很多关于望京的干货。
例如，望京风水较好的小区是哪个？望京过去一年涨幅*高的小区是哪个？望京现在最值得买的小区是哪个？错过直播的小伙伴可以去微博“西瓜太妹教买房”找直播回放看。
本周我们的踩盘笔记要和大家分享的是望京第二梯队的三个小区， 分别是望京北部的澳洲康都、望京东部的国风北京、望京西部的季景沁园。
这三个小区是望京北部、东部和西部的代表楼盘，定位改善人群，建成年代都是2005-2007年。
如果想详细了解望京商圈，可参考我们之前的文章：一年涨30%，揭秘帝都最强商圈！
望京北部代表：澳洲康都
当年的澳洲康都在五环边上，那还是鸟不拉屎的地段，无人问津。
但是时过境迁，现在澳洲康都所在的望京北部区域已经是望京 最有发展潜力的区域 （有朝来产业园区、望京科技园、中关村科技园电子城西区、阿里巴巴新总部等一众IT产业园环绕）。
所以澳洲康都也是望京第二梯队中这一轮涨幅较多、最受追捧的小区。
87-89平的两居，过去一年单价从7.7万涨到现在的9.8万，涨幅高达27.3%。
小区是2006年建成，楼栋围合式布局，中心花园设计，这种布局的好处在于楼间距得到了超大的提升，中心建设大面积的花园和活动设施。
小区共8栋住宅楼，封闭式管理，人车分流，有会所，已暂停多年，小区内部还有对内的商铺，总觉得比较奇怪，封闭式社区很少存在这种，好在不乱。
图：实拍小区园林
图：实拍小区园林
图：实拍小区园林
停车问题可以关注一下，小区内部1300多个停车位，2500多套住房，1:0.5的车位比，小区外围已然成为露天大型停车场。
但这似乎都不是什么大问题，望京小区人气榜TOP2已经说明了这点。
望京北部高端住宅群，拥有望京上游的教育资源、出众的地理位置——开车出门上五环，地铁学校商业1公里内通通解决，另外住宅产品多样化且充足，一居到三居均有20%多的占比，想买的，澳洲康都全有。
这里西瓜姐要给买房者一个建议， 北边一排较好别买太高楼层的， 北边就是五环，大家都知道声音是向上传播的，只能说真的很吵。当然不朝北就无所谓了。
突然想起来，我们在2019年初给委托人买的澳洲康都，146平米的3居，满五唯一，当时签的价格是1025万，单价7万。
现在贝壳在售的同户型三居挂牌价1300万，单价8.8万。
图：链家在售房源
简单复盘一下当时我们给委托人选筹的逻辑：
委托人希望1000万左右买三居，要求首先解决改善需求（双方都在东边上班）、其次解决小孩上学问题（用工作居住证上学）、同时兼顾保值增值。
在2019年市场横盘期，我们给出的方案是：
选择望京板块，而澳洲康都同时兼顾了改善+学区+保值增值的属性。
学区的维度上，小学陈经纶分校利泽校区，初中是陈分本部。
保值增值的维度上，望京商圈，尤其是望京东和望京北，有众多的IT高收入人群需求支撑。
2019年全市低迷期我们判断至少跑平大盘。
后来市场也证实了我们的判断！
望京东部代表：国风北京
国风北京是2005年由首开开发的大型商品房社区，地处东北五环内，望京东部核心商务区，毗邻望京SOHO、绿地中国锦、阿里巴巴等。
周边绝对不缺中高端购买力，核心地段的大型商品房社区自带BUFF加成，这也是支撑10万单价的根本。
主打10-14层的阳光板楼和22层的观景塔楼。
图：实拍小区
图：实拍小区园林
图：实拍小区园林
刚进小区感受很一般，扫码-进入，如果没有疫情的话，就只剩进入了，好歹也是商品房社区！
本以为里面的二进门会有物业把守，结果大门又是敞开的，安保人影都没有，就这么溜达进了小区，里面就是个大花园。
因为社区大的原因，配套还是很齐全的，卫生维护搞得也挺不错，算是扳回一局。
外加每栋楼都有监控和门禁，就不吐槽了。
其实国风北京和高端二字是不沾边的，首开的楼盘品质大家都懂。
近几年受望京核心商务区以及融科橄榄城、保利中央公园等高端住宅带动，整个望京东非常受追捧。
国风北京能荣登第二梯队也是靠周边的大哥们带起来的。
有个问题还是很现实的， 国风北京的价格再加100-200万是可以上到融科橄榄城，在这么有购买力的板块，大家真的差这200万吗？
既然在望京东买了，那为什么不更进一步呢？
这不免让国风北京处于一个很尴尬的境地。
望京西部代表：季景沁园
曾经望京西部很有名的季景沁园，当时望京发展的重点是在西部，沿着京承高速和13号线地铁望京西站，同期建成了季景沁园、首开知语城和北京香颂。
季景沁园小区内部15栋楼，不过是以单元形式存在的，实际上并没有想象的大，2007年建成，2008年入住。
同样采用围合式建筑，有下沉式花园、水系，这个小区看上去会更加高大上一些，整体品质和感受有明显提升。
而物业管理严格，进出都需要刷卡，保安大哥也不是摆设，“进小区干嘛？去哪栋楼？”
登记，一系列动作非常连贯，值得一提的是配有内部免费会所，供业主使用，这个确实很特别，瞬间又高大上了。
图：实拍小区内部景观
图：实拍小区楼道
目前在售的，三居室南北通透基础户型140平米，户型如下图。
这个小区缺点明显，所处地段势能偏弱，望京西没有太多的规划和核心产业，教育资源匮乏，而且周边也都是老房子，确实也带不动。
但是对于纯居住的家庭来说，能用相对低的单价买到更大、环境更好的房子，在第二梯队里就是季景沁园了。
踩盘小结
上述望京三大热门小区各有各的特色和优缺点， 作为买房者，更多的是要结合自己的需求来选择。
家里有孩子需要上学的，澳洲康都无疑是较好的选择，陈经纶利泽校区具备极大的竞争力，说是望京刚改头牌也不为过，在有限的预算内是可以最大程度达到职住学平衡的。
对于看重小区品质的购房者来说，季景沁园是值得关注的，同为一个梯队的楼盘，物业管理的优势和体感是显而易见的！
而作为第二梯队里面的明星楼盘，国风北京经常被推上舆论的风口浪尖，望京东的势能实在是太强了，都想体验和各大500强企业做邻居，出门就上班的感觉！
划重点：
近一年望京的代表性次新楼盘涨幅都超过20%（包括今天我们点评的这三个），不推荐这个价格入场。但如果回落10%左右，可以入！所以建议大家在那个时间点去淘笋！淘笋！淘笋！
