良性循环健康发展
——2021年娄底市房地产市场分析
记者 梁浴涛 通讯员 胡战洪
2121年，房地产市场从整体上看，“房住不炒”依然是主基调。中央经济工作会议上也提出，要加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，因城施策来促进房地产业良性循环和健康发展，伴随“三稳”政策即“稳地价、稳房价、稳预期”的逐步实施，楼市预期进一步趋于理性。
2021年房地产重点政策及事件盘点
宏观层面，金融政策的调控，“三道红线”成为关注焦点；土地政策调整，集中供地成为遏制房企非理性抢地的新手段；恒大地产债务事件之后，省住房和城乡建设厅制定发布了《湖南省商品房交易风险提示》，提醒广大购房群众在购房时务必提高警惕，注意11个方面的风险。各大房企在金融政策压力之下，面对资金无法及时回笼的风险，为保障企业的存活，开始进行价格战。对此，部分城市出台了“限跌令”。“限跌令”给市场价格设定降幅限制，加之部分城市的“限购”举措，基本达到稳房价的预期目的。
从娄底的相关政策来看，一是“无籍房”办证成效显着。自2020年9月28日我市开展“无籍房”办证攻坚行动以来，至2020年12月31日，先后有50478户业主拿到了期待已久的房屋不动产权证书。2021年期间，娄底中心城区新完成“无籍房”转移登记数量17707户，覆盖了近20个项目。二是全面开展违规团购商品房行为整治，有效遏制了单位组织和参与违规团购商品房的行为。三是出台相关规定，规范交房行为。2021年11月8日，市住建局（人防办）出台《关于规范新建商品房交付行为（交房标准）的通知》，该规定指出，各房地产开发企业需在备案合同中明确交房标准并严格执行，商品房交付使用时，房地产开发企业应向买受人明示该项目《工程竣工验收备案表》，并提供给买受人《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
娄底房地产市场略有波折，大体上保持平稳
2021年上半年，房地产市场较于上年情况，销售面积、土地交易、税收等各方面均保持了一定量的增长，同比增幅略有提升，市场保持稳步向前的趋势。下半年，各项金融调控政策的施行及“三稳政策”的逐步成效，市场大趋势的压力且受恒大债务事件的传导性影响下，我市各房企着手回笼资金，房价上涨趋势停滞，开发企业对新楼盘的资金投入更加慎重，市场呈现波动状态，整体上的总投资量及总销售量虽同比仍有增幅，但增长幅度较之上半年已大幅减退，按照当前年末的各项数据来看，仅仅与去年同期持平。
土地出让方面：2021年，全市共成交商住类型土地143宗，土地成交总面积约249.5万平方米，土地成交金额约85亿元。其中市本级商住类型土地成交总金额52.12亿元，共成交53宗，成交总面积134.82万平方米。
2021年，全市完成房地产开发投资150亿元，同比增长12.4%。全市房屋施工面积总计为1469.5万平方米，同比增长0.2%；新开工面积为412.4万平方米，同比下降18.3%；竣工面积为242.2万平方米，同比增长27.2%。全市新建商品房销售面积完成342.8万平方米，同比下降3%；新建商品房网签备案均价5413元/平方米，同比下降1.95%；市本级新建商品房住宅网签备案均价5983元/平方米，同比下降1.06%。全市去化周期8.9个月，中心城区房价收入比7.74。
2021年，全市新建商品房批准预售面积累计289.45万平方米,同比下降28.73%。市本级新建商品房批准预售面积累计124.05万平方米,同比下降42.69%。全市房地产行业累计完成税收入库20.18亿元，同比去年增长17.33%。
市本级二手房交易面积累计69.08万平方米，同比下降15.21%；
从近两年娄底市市本级二手房市场交易走势来看，2021年成交总量受市场环境影响，略有下降，整体销售形势较为平缓，但仍呈现下滑趋势，在年末达到最低值，侧面反映购房者热情开始集中于新建商品房，二手房的交易趋于商业类型居多，用于居住的相对应减少。
房企信用制度试行，市场行为逐步规范
市住建局（市人防办）出台了《娄底市房地产开发企业信用信息管理暂行办法》，试行房地产企业的信用管理制度，着重提高了信用评价结果的运用，将商品房预售条件、项目资本金监管、容缺办理等行政审批事项纳入信用信息管理，实行差别化管理。加之今年以来，相关职能部门对党政机关事业单位组织和参与违规团购商品房行为进行了专项整治，对学位与商品房捆绑销售宣传进行了集中整治，取得了相应的成效，消除了房地产市场存在的风险因素，市场行为逐步规范，房地产市场的健康发展得到保障。
我市贯彻中央经济指导方针，大力推进保障性工程建设。2021年12月8日举行的中央经济工作会议指出，继续坚持租购并举，推进保障性住房建设，同时加强预期引导。2021年我市棚改目标任务2561个项目，开工率已达100%，完成投资6.41亿。老旧小区改造工作全面展开，计划改造老旧小区76个，预计投资8.08亿元。列入省重点民生实事的42个项目已全部开工。公共租赁房屋目前总共配置9251套，已全部入住，入住人员近2.8万人。
加强市场管控和风险防控，促进行业良性循环和健康发展
针对市场情况，业内专家建议：
要加大市场管控力度，维持市场平衡。从全年数据看，我市房地产市场波动性较大，虽受大趋势的影响占主要因素，但市场整体的抗压能力仍有待加强。要加大房地产监管调控，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，开展房地产领域专项整治，严厉打击各类冲击市场的违规行为，防范和化解房地产领域风险，保持房地产市场平稳健康运行。
要加强风险防控，保障市场的健康发展。建议成立全市房地产市场风险防范工作领导小组，进一步强化风险防控，针对市区存在风险的项目和企业，进行全面摸底排查，实时掌控所有风险因素，根据市场基本情况和市场环境，因城施策、因楼施策，进一步规范市场监管，安排专项人员，建立完整的风险信息库，完善风险信息管理，建立简洁完整、迅速有效的风险防范机制。
要加强领导责任制，优化土地使用，多渠道推进保障性租赁住房的建设。根据指标任务情况，对标对表，责任到部，责任到人，对比各地区工作进度，查找工作差距，增加部门之间的联动力，排查当前市场情况，针对闲置土地资源优化处理，完善土地管理制度。另一方面，继续保持以往的房地产市场发展方向，加快发展长租房市场，坚持租购并举，多渠道、多主体推进保障性租赁住房的建设工作，更好地满足所有购房者的居住需求，促进房地产行业的健康发展和良性循环。
要采取必要刺激住房消费的措施，改良当前市场状态。建议由房协为主体，政府相关部门监管，举办房产交易会，促进本市房屋销售，刺激住房消费，拉动第三产业经济增长，规范房地产交易市场，树立优质楼盘标准，加大对高信用级别开发企业的宣传，构筑诚信交易平台，增进购房人群、开发企业以及监管部门之间的交流，促进买卖双方的沟通和房地产市场的活跃度，改善当前房地产市场的低迷状况。
