乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。 本期楼盘测评项目： 裕华城 。
项目亮点
常西湖新区，紧临CTD
裕华城位于中原区常西湖新区，区域内规划有中央文化区（CCD），项目紧临CCD的北核心CTD，区域优势明显。
双地铁加持
周边约1公里有地铁1号线、14号线，双地铁加持出行较便利。
伊河路小学西校区
引进了中原区名校——伊河路小学，命名为伊河路小学西校区，后续孩子教育较有保障。
日式建筑风格的幼儿园
裕华城运用成熟的幼儿教育理念，设计有日式建筑风格的幼儿园。
项目概述：
裕华城位于中原区通达路与西四环交会处东300米，2020年9月首开一期，在售78-143m²房源。
适合人群：
北临高新区，东靠中原老城区，临近地铁，首付约32万起，适合在西区置业的刚需、刚改人群。
区域评测
常西湖新区，老城区无缝对接
裕华城位于中原区，中原区是郑州的老城区，区域内有中原万达广场、锦艺城等商圈，有西三环高架、桐柏路、农业路高架等交通主干道，也有地铁5号线、1号线和完善的公交路网，更有伊河路小学、互助路小学等名校，商业、教育、交通等配套发展已成熟。近几年，区域内的常西湖新区成为了热门区域，常西湖新区也吸引了碧桂园、永威等房企争相入驻，未来发展值得期待。
裕华城处于常西湖新区，该区域以陇海快速路、中原西路、建设西路三条干道划分为北片区、中部核心区、南片区三个片区。区域内有丰富的常庄水库、西流湖等河流水系生态资源，环境宜居，又有中央文化区的“四大中心”和文化产业园等齐全的城市功能配套规划做支撑，发展成长很迅速。
产品评测
刚需中的品质楼盘
裕华城属于铁炉村城中村改造项目，是一个千亩大盘，总占地1700亩，总建筑面积约330万方。整体分三期开发，集商场、学校、写字楼、生态、道路建设、高端住宅为一体。首期占地约112亩，建筑面积约37万m²，地上建筑面积约26万m²，容积率3.49，绿地率35%，由16栋住宅、1所幼儿园、2栋社区商业配套组成。其中住宅部分由6栋洋房和10栋高层组成，推出建面约78-143m²的高层，建面约97-131m²的洋房。
项目采用常西湖新区最新的海绵城市系统建设，路面为透水性高的透水砖和回填层，并在小区绿化中修建地下雨水收集池，有效调节社区内雨天路面积水情况，雨水下渗更快，不会产生积水。
小区抛弃传统幼儿园的五颜六色，设计日式建筑风格的幼儿园，以原木色，以及竹、藤、麻及其他天然材料颜色为主，讲究空间的流动与分隔，给孩子成长的空间。
户型解析
户型多样，功能齐全
78m²A户型两室两厅一卫整体方正，餐客一体，动线流畅，空间布局合理；两室小户型双开间朝南，采光效果较好，又设计有*玄关，增加储物空间。
该户型客厅面宽3.45米，进深3.15米，与南向阳台连通，视觉空间扩大；主卧面宽3..5米，进深3.75米，配有飘窗，提高居住舒适度；该户型是经典的两室户型，户型设计巧妙，紧凑无浪费面积，但未做到南北通透，室内通风稍有不足。
143m²G户型四室两厅两卫格局整体方正，明厨明卫；三开间朝南，超宽采光面，室内采光充足且敞亮；*玄关设计，保证室内隐私性又增加储物空间；三卧室分居户型三个角落，互不打扰。
该户型客厅面宽3.9米，进深3.3米，与南向次卧互通大阳台，观景视野更宽阔；主卧面宽3.7米，进深4.45米，设计有*卫生间，起居方便；该户型设计有书房，空间可以灵活使用，将三室变四室，满足居住需求。餐客一体，动线流畅，但是餐厅的位置有些受限，采用灵活收缩的餐桌会更好。
交通 评测
交通通达性一般，临近双地铁
轨道交通： 裕华城周边有地铁1号线、14号线，距离双线交汇的铁炉站约1公里，距离1号线兰寨站约1.5公里，乘坐地铁1号线车可到高新区大学科技园、郑州大学、公园茂等，也可到中原区西流湖公园、医学院、郑大一附院、郑大三附院、郑州火车站、二七广场、郑东CBD、龙子湖等；乘坐地铁14号线可到奥体中心等。
公共交通： 裕华城周边公交约1公里范围内有44路、108路、Y19路、郑上1路。其中，44路可到西流湖公园、中原万达广场等；108路可到西流湖公园、郑州汽车西站、郑大一附院、郑州火车站等； 郑上1路可到汽车客运西站、上街区等。因项目临近老城区，公交乘车量较大，上下班高峰期会堵车，需提前规划出行时间。
自驾： 裕华城享有四横四纵交通路网，横向有化工路、建设西路、中原西路、陇海高架；纵向有西四环、长椿路、雪松路和西三环。项目主要依靠通达路出行，目前通达路向东还未完全通车，可向西经由西四环高架或向东经由长椿路转建设路、农业路、西三环等交通主干道，通往高新区、中原区乃至惠济区、郑东新区等，上下班是人流量的高峰期，通往主城区注意提前出行或避开高峰期时段。
配套 评测
引进名校，现有配套一般
教育配套：裕华城规划有6所幼儿园、3所小学、2所初中、一所高中，目前已签约中原区伊河路小学西校区，伊河路小学是中原区数一数二的实力名校，但该西校区是伊河路小学的直属分校还是联合办学，开发商与政府说法不一，还不能完全确定。另，其周边3公里还有郑州市铁炉小学、郑州市中原区一三五小学、郑州市高新区实验小学、郑州市第三十六中、郑州二十一中、高新区实验中学等，可以为孩子的教育提供保障。
医疗配套：裕华城周边5公里有三甲公立的解放军联勤保障部队第988医院、一级医院郑州济民中医院、三级综合医院郑州西区中医院等，10公里有三甲的郑州市儿童医院、三甲公立的郑州市中心医院、三甲公立的郑州市中医院、二级综合医院河南省医药科学研究院附属医院、郑州市中心医院高新区医院、三甲公立的郑大一附院等，多所三甲医院环绕，家人健康有保障。
公园配套： 裕华城项目规划有51亩的鹤山公园、高铁体育公园，周边6公里范围内有西流湖公园、雕塑公园、郑州植物园、山羊公园、梧桐公园、栖凤园、南北水调公园等，可供家人、孩子休闲娱乐。
其他配套： 裕华城向西约1公里有即将改造的须水河，西南约3公里有南水北调河，向东约5公里有贾鲁河，生态资源较丰富；项目紧临市民中心和占地260亩的九州坊，自身配建有15万方配套商业，周边约7公里还有中原万达广场、锦艺城、高新万科广场、升龙商业广场等商业，可满足购物娱乐需求。
房价及潜力分析
价格中等偏上
裕华城毛坯高层均价约13800元/m²，洋房毛坯均价约17000-22000元/m²，周边新房华瑞紫韵城是其直接竞品项目，高层均价约14000元/m²，碧桂园凤凰城均价约15300元/m²，永威西郡均价约15000元/m²。
周边二手房不多，华瑞紫韵城均价约12000元/m²，永威西郡均价约12000元/m²。与片区内周边项目相比，该项目所处位置优势不明显，综合以上来看，该项目价格中等偏上。
裕华城一期书香苑项目小区人车分流，设计有面积相当于数个标准篮球场的中央景观，还有海绵城市设计与智能社区设计，整体品质较高；项目周边约1公里双地铁加持，又处于热门的常西湖新区，后续随着区域的发展及周边配套的逐步完善，其保值增值性可以预见。
另外，裕华城西侧是服装厂工业园区，北侧是机械、化工厂区，南、北有两条铁路形，南侧铁路距离项目300米，北侧距离项目600米，周边整体环境有待提升，铁路临近会有噪音影响。
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文章来源:乐居买房
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