广州二手房售租比透视，投资价值与租售比的微妙关系

随着年轻人不断涌入大城市工作生活，但房价居高不下，越来越多人宁愿选择租房生活；

租房，可谓是大多数年轻人立足城市的第一步。

目前正属于楼市下行期，有朋友就打起了“以租抵贷”的主意。

毕竟自己掏首付，让别人来帮忙“供屋”，听起来有点“着数”。

那么，在广州真的能实现"以租抵贷"吗？

房价那么高，租房是否可行？

随着人口流动带来的长租房需求增长，中国有2.4亿人在过着租房生活，意味着每4个家庭里就有一个在过着租住生活。

对于年轻人来说，北上广深四大一线城市中，广州更适合年轻人就业居住。广州作为一线城市，一直以来都以强大的人口吸附能力着称，据不完全统计，从2005年到2022年，广州常住人口从949.68万人增长到1873.41万人，相当于再造了一个广州。

这也表明在一线城中市，对于年轻人来说最大的难点就是住。

根据易居研究院5月发布的全国30城房租排名报告，全国30个重点城市的平均租房成本为1483元/室/月。

如若按一套房两个卧室的户型结构，租一套房的成本为2966元/套/月。

其中广东5城在本次统计中，其中租房压力最大深圳，租房压力最小的是东莞。

5城市的平均租房成本如下： 深圳约为2958元/室/月广州约为1750元/室/月珠海约为1490元/室/月佛山约为1150元/室/月东莞约为988元/室/月

在全国30个重点城市中，平均租房收入比为29%，意味着租客每个月，需掏近3成的收入用于租房；其中，广州需要近3成收入用于租房。

在一线城市，每逢交租日，工资到手还没捂热就没了近一半，这大概是所有租房一族心在滴血的一天。

对于想在广州置业的年轻人来说，房价始终不太友好。按可支配收入计算，在一线城市买一套平均价格的房子，深圳需要36.5年，上海35.2年，北京29.4年，广州则需要20.3年，普遍远高于全国平均的12.4年。（ 数据来源：诸葛找房数据研究中心 ）

根据安居客平台最新数据，10月广州新房均价为36289元/m²，环比涨1.06%；其中，房价天花板甚至去到了10万/㎡+。

而二手房挂牌价为32282元/㎡，环比跌1.2%。

以最低的均价2万左右来算，一套房子动辄也要几十万甚至过百万，这对初入社会打拼的普通年轻人来说，简直不敢想象。

目前广州市场还处于底部胶着盘整阶段，但降价成潮，是既定事实，化趋势不变；信心的总体恢复还需要一定时间，但也没有那么悲观。在广州买一套房做包租婆，靠租金回本要多少年呢？

在广州，靠租房回本要50年以上

根据贝壳数据显示，10月广州二手房整体租售比大约在1/694（ 手动统计，数据仅供参考 ），远低于国际租售比标准1/300-1/200之间。

那么，什么是租售比？其实，租售比=房屋总价÷月租。其中房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为 1:200到1:300 ；而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比，一般界定为 1:300 。也就说1:300可以理解为需要300个月才能收回购房成本；也就是如果租售比低于1:300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。根据数据统计显示，在广州放租想回本时间需要58年；从分区域来看，近郊租售比中心区域远郊区域。

其中，10月广州11区租售比，近郊区域：番禺白云黄埔；中心区域：海珠越秀；远郊区域：花都。

结合数据来看，广州房价最合理的地方竟然是 番禺 。

至于租房回报的绝对雷区，竟然有南沙，其租售比为1/985；还有楼市小透明的从化，其租售比为1/869）；也意味着，在这两个区买房自住可以，但抱着租房高回报率期待入手，烦请三思。

目前广州租售比较高、房价较为合理的房子，主要符合以下两个条件：

一，位于闹市，人流量大，有比较充足的租房需求、房租能稳定；

二，房价不太高，涨得不快或有明显回落的区域；通常都是与房价息息相关的地段、楼龄、产权性质等有所权衡互补。

那么，广州哪类房子的租售比较高？

按照小编不完全统计的数据显示，目前广州全市平均租售比的参照对象为1/694；

其中高于这个数的房子，主要有以下几类典型：

1）市区老破小。 老破小房子多数位于广州最核心的地段，不缺人，交通也方便、生活配套齐全，因此能直击租客痛点，房租能租个好价钱。

不过如果无顶级学位加持所谓小区，单价低于2字头，且总价两位数就可以买上1套。

比如这套西门口解放中路的散盘，一套36平的房源，房价2万/平。

整租却可以租到2800元/月，折合80元/平/月，其租售比高达1/257。

2）拥有高密回迁房的主城区。

在贝壳搜索“广钢新城”，剔除车位，目前二手房挂牌量有807套，其中包括一部分村民回迁房。

同个项目中回迁房和商品房之间，享受的配套、容积率、学位，有可能有云泥之别。

但如果要对比租金回报率，回迁房就要赢麻了，其中租售比高达1/256以上。

比如说琶洲的琶洲新村；以及科学城的天鹿花园和线坑花园；此外，还有广钢回迁房，这些回迁户的租售比最低都有1/653，整体租售比依然高于全市。

3）产业园周边的公寓或者散盘。 这些产业园在地理位置上既是市区，也是老牌产业园，不缺标杆企业，所以租客市场自然稳妥。

比如客村TIT创意园，里面就有微信办公总部；以及天河智慧城板块，网易的总部就在这里；同时还有金融城附近的羊晚创意园等等。

其中天河区智慧城板块的 万科云城米酷 ，被视作广州公寓投资神话。

为什么万科云城米酷，能成为公寓投资神话？根据数据显示，近6年万科云城米酷最低均价，较去年同比下跌11%。

但到了10月，又有两套跌回开盘价，房租还没咋降，你说香不香。

4）广州近郊核心板块的公寓。

其实除了万科云城米酷，广州公寓其实不少，天河、海珠、番禺甚至增城都有。就目前的广州市场来看，近郊公寓的租售比，同样非常高最高有1/68。

目前广州租售比较高的几类房子，老破小、散盘、回迁房、商办，但大环境影响，租金上涨动力稍显不足。

广州，还值不值得买？

不能因为广州一时降价，楼市冷淡，就否定其价值。当然作为一线城市的广州，有强大人口基底和产业综合实力；同时也是房价最稳固的“根基”。现在房屋出租收益不敌银行存款利率，应该要及时卖房吗？就当前情况看来，广州不仅仅是房子不好卖，连往外租都更难。在920新政利好刺激下，虽然广州楼市出现明显回暖，但全市的新房库存为11.06万套，去化周期还需要18.9个月，远远超出行业12个月的警戒线。

也就是说，就算在没有新盘涌出的情况下，广州新房库存还需要一年多才能卖完。

而且二手房挂牌量一直在激增，截止目前，贝壳平台上广州二手房房挂牌143123套。

现在买得起房何必租房，没必要跟市场去杠，对于刚需来说房价升了你不会卖，房价跌了你也是自住，就当本金存钱理财利息在付房租。对于购房者来说，目前楼市处于买方市场，在广州楼盘普遍内卷的情况下，有自住需求的购房客，可以趁这个时机，用相对合理的价格综合挑选更好的位置、更多的楼盘、更好的产品。如果是你，你会选择来广州置业吗？评论区聊聊~ 素材来源：克尔瑞、贝壳、广州房产等