越秀 | 纪念堂
很久没写楼盘打分了，每篇文章我们都会汇总6个盘的网友评价，今天的文章，分别是番禺刚需盘x3，以及越秀学位房x3。也许是最近的 市场疲软 ，也有可能是这几个楼盘的热度不高。本期的网友评价不多，因此我会放上自己的点评，供大家参考。
1、祈福缤纷汇
老邝详细点评：地球靠前村“祈福新村”的二手次新盘，楼龄为五年内，老邝2018年去过新盘踩盘，直到2020年依然有新房在售，非常典型的港式开发商 “捂盘卖” 的特点。共22栋高层电梯洋房，户型涵盖28-202㎡。
楼盘的优点在于商业体祈福缤纷世界，首先不得不感叹港式开发商对于商业的理解，里面的运作、保养、功能划分，确实非常舒适，虽然其商业规模比不上天环、天汇这些老大哥，甚至云门也比不上，毕竟这几个是香港4大家族在广州的拳头之作。但缤纷世界在番禺内部来说，都是比较优秀的，估计除了万博九大商业体连片开发比它好，其他任何Mall都不如缤纷世界。其次，距离地铁-市广路站约600米，在这个地球村，它和在卖的名望天下是距离最近的组团，通过番禺广场L3和L18，能够控制在50分钟内回到珠城/琶洲，非常 适合年轻刚需 ，200万即可上车的小两房是老邝认为的最佳产品。
祈福缤纷汇的缺点就很多了，因为在商场上盖，所以一切跟“宜居”二字的都不存在：没有封闭花园环境、商场+住宅使人员杂乱、从早到晚的噪音、高密度梯户比低、生活私密性不佳。另外，在增值属性上，祈福版块历来是“投资黑洞”，缤纷汇目前的挂盘加集中在3.0-3.6万，2018年的新房价格我忘记了，但我记得那时是“双合同”，意味着即使你能买也是5-6成首付为主，另外这个单价水平跟2020年我的靠前次点评几乎一样，需知道中间这两年，可是经历了一次上涨行情+地铁L22开通，天时、地利都拉不动的房价，在未来也几乎跟上涨两个字绝缘了。
要投资不行，回归房住不炒也不宜居，所以这个盘老邝会给5.0分，注定不及格的产品。
精选评论
: 爱逛商场的女生会喜欢的。
老邝: 住在附近的人跟我说，其实更愿意开车去万博商圈。
我会吖一直都在啲吖: 其实没有啥逛的，食肆多，太吵。
A股合伙人: 打工族租是不错的，自住和投资确实一般。
---TS---: 住过番禺三个大楼盘雅居乐 碧桂园 祈福缤纷汇。缤纷汇晚上10点后是最安静的。安保是最严格的。管家服务也是较好的。车流控制较好的。物业费好贵3.5一方。绿化确实不好，散步的话二楼天台花园比较局促。但是楼下所有餐饮品质都很高，离医院很近，如果番禺通勤，挺适合年轻人生活。
: 缤纷汇在香港就是公屋格局，说不好听就像天水围，顶多就是像个美孚新邨。
东热大神：祈福的精髓在村里面，退休，钱还可以，可以买湖边别墅。毕竟祈福医院环境好，病床大把，都是空的。
JPMSChris：祈福供应量大到爆，外面人看不惯，里面的人住开又看哪都没那好，很神秘的一个地方，也有人说那边的磁场有问题。
2、金山谷领仕
老邝详细点评： 其实这个楼盘，不应该由我来点评，交给海珠老铁更适合，毕竟他是真实业主，也是我亲自指导他买入这个盘，借着上次拍摄视频，我又一次来到这个楼盘，算上老铁，我们已经有超过12位粉丝买入它，是2017-2020年团队内部的销量冠军。
楼盘的优点，就是舒适的 宜居性+高使用率 的户型，再加上步行10分钟抵达L22地铁口，在番禺内部领仕确实是中上之选。门口的金山谷学校，是九年一贯制，虽然创办才短短4年，但看到它的招生都是业主，生源纯粹之下很有几率出奇迹，老邝会持续关注它家的教育成绩。
金山谷领仕的缺点，依然是版块之殇，地处供应大盘祈福旁边，不说在卖一手项目名望天下，旁边的保利悦公馆也会稀释金山谷的稀缺性。2017-2020年间，它因为不错的楼龄，成为我们团队的销冠，但在2023年的今天，10年楼龄已经让它不再年轻， 买新不买旧 依然是番禺选筹的逻辑。举个例子，铂世湾、瑞麓府、大学星汇城，这3个新盘的咨询量就明显＞金山谷，成交趋势亦如此。
三年前，老邝给它7.0分，2023年的今天，我只能给它6.0分的及格分。
精选评论
liverbird0121: 金山谷的短板很明显，学位（小学、初中）不行。很多市桥邻居换房时，都只能考虑亚运城或者像我这样往市区……黄埔那个不了解，不好评价。
老邝: 区域内置换，考虑学位肯定是亚运城的，或者天河/越秀，你看万科欧泊就是后者。
海珠老铁赵青: 刚办学没两年，业主群里还是挺认可这学校的，还有人发了个不明来源的区公办学校成绩排名，这个居然排第四，不知道真假。
MiuMiuHon: 市桥板块排名第四，讲真，生源看业主素质就行，很多都是广汽万博上班的业主，素质不差，而且生源纯粹，所以并不差。
荒人如梦: 祈福太大了，出入不方便，倒是小盘比较适合日常通勤。
老邝: 祈福名望天下还不错，就是土地年限缩水严重。
MiuMiuHon: 名望的高楼层真是让恐高的望而却步。
筱柔910: 没完！还有天湖二期刚开盘！
蔚翘BB: 那边不错，周边没什么城中村，榄塘左边被富豪山庄挡住了，大罗小罗在市广路另一边，比较纯粹。
海珠老铁赵青: 好处都在视频里说过了，领仕确实舒服。 BTW，26号线开挖之时，该置换的就尽快操作。
tosummermmm: 我也在祈福和金山谷之间纠结，请问领仕后面几栋不直面马路的几栋，灰尘和噪音会不会也很大呀？特别怕马路噪音和尾气灰尘。
海珠老铁赵青: 不大，但晚上市广路偶有**的。如果你家是原装窗户，即使是里面的楼栋也会听到。
开朗苹果Ky2：当初9000多买了，现在涨幅太有限了，同期天河的房子已经快十倍了。
梦幻枫叶nH：我当时萝岗品秀星樾和金山谷二选一，最后选了金山谷最大理由是离南站一个地铁站方便回老家，父母来广州了也方便，刚疫情靠前年入，算是这两年低点了。
3、祈福活力花园
老邝详细点评： 祈福版块打分，最后一个楼盘，我想了很久还是给到活力花园二期，原因就是名望天下没流入二手市场、祈福名都远离地铁、金山谷9期主干道旁污染严重，所以还是点评一下2015年楼龄的活力花园二期吧。
楼盘的优点是 宜居版 的“缤纷汇”，在之前的祈福缤纷汇点评时，我们说过商业体上盖，自然会存在人员杂乱、高密度、隐私差等问题，但活力花园二期却恰好保持了适当的距离，即可以过条马路吃喝玩乐，又拥有空中花园密度更低。同时，在户型上，最小76㎡两房比较方正，90㎡也能做到符合时代的三房两卫，在楼龄和户型上，比起祈福其他老区实在是好太多。
活力花园二期的缺点，除了老生常谈的供应多+增值弱，在步行到地铁的距离上，稍微有点远，老邝从东门步行到地铁口要12分钟，如果算上楼栋电梯口到小区门口的步行距离，勉勉强强算是老邝心目中的“地铁盘”。再来看户型，156㎡的四房超过了143㎡流动性较弱，高不成低不就，比不了现在143㎡做四房的产品，而136㎡只能做三房两卫，更是浪费严重，反而活力花园二期，老邝会觉得小面积 流动性更佳 ，而大面积瑕疵更大。
对于这个祈福的地铁盘，老邝给它5.5分，优于缤纷汇但弱于金山谷领仕。
精选评论
：同事住在缤纷汇，她说楼板很薄，真的就觉得很吵，如果不是因为不满五，她都想卖掉，换去买个隔音质量好点的二手楼，不用再忍受噪音。
老邝：建议卖掉，这种产品除了收收租，没有太多增值属性。
AIR340-600: 祈福，单通勤成本一项就负分了，3分封顶。
一恒听力：车位不足，占用一期车位，靠路边还是比较吵，不如一期。
科科：7.5分，算是整个祈福的六边形战士。活力二期大部分是原祈福老业主增购/置换，加上旁边医院的医护人员已够消化。南向户型10层以上穿过旧区，直望大夫山，宜居度比高密度的名望更好。
tony＆mic：缤纷汇已经好久没去了，基本逛街都在万博。以后长隆k11和万象要真来了，更没有缤纷汇什么事了。缤纷汇的分一减，这里就是大路货了。
：整个祈福都有这个停车位紧张的问题，最近还要涨车位租金，停车真的让人头痛
momo：买对面的金山谷或者富豪山庄最新一期性价比比较高。
4、珠光小北御景
老邝详细点评： 本周的楼盘打分，我们一起来看看“老越秀”的省一级学位房，靠前站来看看百年名校小北路小学的顶流，3栋高层住宅组成的珠光小北御景。
楼盘优点是版块top 1，整个小北路小学对口地段，它就是 最佳产品 ，2008-2010年原装电梯楼，楼龄新、有地下停车、户型涵盖33-145㎡，无论是自住改善，还是学位壳通道，它都可以满足你的需求。另外，家门口就是越秀公园，600m步行就是地铁L5-小北路站，毗邻市委大院。综合实力，绝对是整个越秀区top 10之一，知名度和产品力，可与锦城、雅筑、东方文德、东风广场这些区域顶流划等号。
珠光小北御景的缺点，是流动性不佳，本身只有3栋住宅楼+1栋写字楼的设计，业主愿意放盘的好货就不多。比如120㎡以上的正规三房两卫，23年4月叫价已经达到12w+，老邝认为最起码有1w的水分。而真正比较好流通的反而是30-50㎡的单间学位壳，今年2月9.4w的成交单价符合价值锚定。老邝不否定三房自住业主的高要求，但我不建议大家去碰这种 虚高的产品 ，买小北御景就买1-2房的学位通道即可。
鉴于现在的报价水分过高，老邝只能给它6.5分，2023年能以低于10w单价成交的房源，老邝会给它+0.5分。
精选评论
翔鹤号: 可能我本身越秀嘅12年教育都越秀度过，对学位无咩所谓，呢啲10前后嘅学位卖点楼盘喺我心中都要减个2w，其他附加价值更不值一提，仅仅因为学位同地段给个6分。
老邝: 我想问问，你现在有娃了吗？
翔鹤号: 一支公暂时唔急，可能未到嗰个层次。
老邝: 那就猜对了，我当年也是铁一15年教育，单身的时候觉得这些名校都一9样，但现在孩子今年要读书了，心态真的完全不一样。
cc-sharon: 没有投资价值。改善自住倒不错。但单价仍然太高。
老邝: 其实大面积也不太好住，密度高了一点，我感觉这个盘还真的适合学票通道。
杨砚尧: 太杂乱且无小区，不适合自住，适合投资。
神经质嘅神经病: 它后面的马庄巷口袋公园蛮好逛的还靠近越秀公园，上班中午经常在小公园散步。
小红薯5830：感觉这环境居住环境一般，觉得老黄埔的学位房比它好。
老邝：无论是文德还是小北，老黄埔算上老萝岗，都没有一个够打的。
小红薯5830：习惯珠江新城和天河的消费，而且觉得老城区那边都跟破旧了，觉得那边的新楼盘因为占地面积问题，没有很好的花园绿化配套。也不是说比不比，各人习惯咯！你说的这些地方我小时候好喜欢，可是现在喜欢在珠江新城地带消费，觉得老黄埔过去才20分钟，好方便，有时在自己家附近就能看到小蛮腰了，感觉就好方便咯
经年-：过两年越秀区剩下的地铁都开了就小北这到天河核心区四个地铁站可比黄埔近的多了...
小红薯5830：我唔知过边洗唔洗转线，反正5号线直达，几个站到珠江新城，开车更加唔洗讲！加上在越秀区居住的话，就北京路一带比小北要好吧！小北甘多黑人！
蒙蒙：对口的是越秀靠前阶梯的文德路小学，而且周边衣食住行都非常方便，闹中带静，这还不好？
X_zZ：百分之一百告诉大家文德路小学比小北路好！
Haileylovely：小北那个位置不好，在十字路口边上，离地铁站远，坐车很塞，而且个人觉得那里的户型不好。
老邝：不影响，因为小北学位房里面，它就是no.1。
甚：还有东风中那一片十几栋写字楼 小北御景过去近。
Future：请问这样的房子还有增值空间吗？
老邝：越秀学位房，不要想增值，将来用完学位，能卖掉有流动性就可以了。
肉小月：越秀的学区，10年后的房子维护较好，居住条件比较好的，有推荐的吗？
老邝：就这个和文德广场。
梦幻心语：如果小北路小学是A，那文德路小学就是A+！
5、东方文德广场
老邝详细点评： 北京路旁的省一级电梯楼，今天要点评的是文德路小学的top 1学位房，楼龄为2012年，当年开盘已经3w单价。
楼盘的优点是配套齐全，最大卖点当然是 省一级文德路小学 ，创办于1933年的它本身就坐落于孔子庙旧址。步行10分钟，则是千年商圈北京路，代表着广州的历史，每次老邝去北京路，看着千年之前的石头，幻想着宋朝子民，跟我一样脚踩着这片土地，真的有种穿越时空的感觉。不要忘记，本身东方文德就是个商业体，星巴克+餐饮+市集，让这里成为文创地标。东方文德广场，无愧老城区的年轻代表盘。
东方文德广场的缺点，基本都是 产品瑕疵 ，一个是地处老城区，即使有空中花园，但绿化+私密性不高；另一个是单间学位壳过于浪费，相较于前天打分的小北御景30-50㎡学位壳，这边的单间聚集在58-60㎡，差不多单价之下，大家都是愿意买个小面积的，所以老邝非常不建议买东方文德的单间做学位壳，反而是110㎡+的三房两卫是这个楼盘不错的产品，22年10月成交价11.5w属于合理范围。
与小北御景恰好相反，老邝不推荐东方文德的学位壳，要买就买三房两卫以上的产品，综合而言东方文德广场值得7.0分以上的评分。
精选评论
翔鹤号: 好似15年左右陪亲戚睇楼，记得部分户型麻麻，最后买咗隔离骏文雅苑130方，附近业主表示文德路这里地段无得弹，而且文德路小学yyds，给8分。
陈陈陈翻版: 我记得系很大的入户花园，新人的时候有幸卖过佢的新房。
廷亮Danny: 都到东方文德了不去隔壁次新骏文雅苑看看？
DoraMayMay: 骏文雅苑的学位好像是清水濠小学？
廷亮Danny: 是的。
比亚迪海洋网广州卖车仔: 文德路小学是不是省一级学校门口最小的小学？
grandhill：只是部分栋楼是有文德学位的非全部。
老邝：只要是住宅就可以，公寓不行。
桃浪晚星：想问华逸锦轩的房子值得留吗？我是高中才读铁一的，不知道八一怎么样。
老邝：卖很容易卖，关键是想好卖了之后买哪里？
桃浪晚星：想问有同等学位或更优一点的推荐吗？跨度太大像去到10w+的真的就要不起。
老邝：那就没有了，因为靠前梯队+省一级，基本啊10-12w单价。
6、颐和雅轩
老邝详细点评： 本周最后一个楼盘，我给到小北路小学最新楼龄的产品，楼龄为2012年，分为公寓和住宅，按照惯例，不能读书的公寓产品不在老邝讨论范围。
楼盘的优点是 10年楼龄次新房 ，需知道整个越秀很缺新房供应，即使以学位为卖点的淘金半山豪庭，也仅仅是市一级华侨外国语学校。所以省一级原装电梯房，就已经确保楼盘的下限，流动性你不用担心。其次，我看了一下楼盘的最小面积达到31㎡，目前47㎡的报价才9.3w单价，是个不错的学位壳产品。倘若你希望改善，23年1月份95㎡三房的成交价也才刚好10w，总体而言报价水分不大，价格和产品定位比较匹配。
颐和雅轩的缺点，是除了学位没有其他卖点，楼龄新这玩意现在还吃香，但2030年之后呢？尤其是楼盘所处的应元路，属于小北-市府版块，老越秀跟老东山不一样，后者跟珠城紧挨在一起，在满足学位的情况下，还有珠城外溢+通勤方便的优势。所以2021年8月的二手房参考价，整个越秀的4大楼盘都是老东山片区，侧面反应 老越秀的颓势 。最后，颐和雅轩的3房户型浪费较多，95㎡只有一卫，而151㎡户型只能做三房两卫，超豪宅导致摩擦成本过高。
针对这个次新电梯房，建议大家考虑40㎡的学位壳即可，没必要冲三房以上的户型，老邝给它6.0分。
精选评论
张大胖纸ban: 华侨外国语小学是市一级学校？
老邝：是的。
Kk1975：这个盘南向望应元路的还开阔一点，其它方向要高层才能避开周围紧挨的老破旧。
总结
祈福是一个开发了20多年的超大社区，越秀学位房也是教育消费品。无论是哪一个楼盘，都不要想太多增值性，买入它入住就是 使用需求 ，将来脱手能平价卖出即可。所以，在这两个版块尽量挑选稀缺产品，比如祈福的次新盘v.s越秀的省一级电梯房，这类产品能让你在弱时弱势脱手，这点尤其重要。
团队小伙伴，曾建议老邝取消这个楼盘打分，但我还是愿意持续更新，一来记录我对每个楼盘，在不同时态的观点；二来不同时间点，网友们对它的评价也是“历史”的组成部分。所以，我依然会在不同平台更新楼盘点，也欢迎大家积极留言，打造我自己的楼盘字典。
