搬到北京九年后，张玲（化名）在北京买了靠前套公寓。 2024年1月拿到房子后，张玲就全身心投入到房屋装修的准备工作中。
这是一栋止赎房屋。 张玲是从某购物网站旗下的司法拍卖平台买下这套房子的。 2023年9月1日，张玲参与了这套止赎房屋的竞拍。 该房屋起拍价超过500万元，有6人参与竞拍。 虽然每次加价只有2万元，但随着投标人竞相加价，投标价格很快就上涨了3至400万元。
看到竞争如此激烈，“我以为我拍不到照片了”。 张陵夫妇不再盯着出价。 他们各自坐在沙发上，刷新手机，让经纪人代为竞拍。 当时，一些城市陆续出台“认房不贷”政策，部分购房者购房热情高涨。
竞标前，张岭夫妇定下了可以接受的*高心理价位——1000万元。 如果价格超过这个价格，他们就不会出价。 幸运的是，经过大约一个半小时的竞标竞争，竞价最终停在了990万元。 其他人都被淘汰了，张岭成功买下了房子。
当前，一些城市已经进入以存量房交易为主的时代。 现有存量住房中，近年新增的止赎房屋中不乏优质楼盘。 丧失抵押品赎回权是由**强制执行和拍卖的财产。 丧失抵押品赎回权的来源包括金融机构贷款纠纷、民间借贷纠纷、刑事案件中没收财产等。 自2017年起，所有止赎房产均已在线拍卖，为购房者提供了更多选择。 与此同时，一些普通购房者基于价格和其他因素将注意力转向止赎房屋。 这是一个折扣与未知风险并存的市场。
1.他们争夺拍卖行
在购房市场，张岭夫妇急需。 他们之前一直在租房子。 孩子出生后，他们希望给孩子一个稳定的家，安定下来。 2015年，夫妻俩来到北京，逐渐积累了一些资产。 “是时候把钱花在必须做的事情上了，”张岭告诉《财经》。
2022年下半年，张岭夫妇下定了买房的决心，开始挑选房产。 在看了二手房和新房之后，我们反复权衡了不同类型房屋的首付、贷款金额、税收等信息，然后比较了夫妻俩的购房目标。
90后的张玲表示，虽然自己急需，但她不想急于买房。 张岭夫妇最初的理想房产是北京一套“三环内的大房子”，面积100多平方米，10年内建成，总价不宜超过1000万元，首付不宜太高。 挑挑拣拣，几乎不可能同时满足这些需求。 张玲逐渐将自己的买房预期调整为“四环以内”、“15年内”。
在看房时，有亲友向张玲建议可以看看止赎房。 张陵的选择范围扩大了。 中介机构给张玲推荐了北京西南四环的一套房子。 三房两厅，低密度房屋小区，预计可卖950万元。 这正是她喜欢的。 房子。 那个小区的房子不多，二手房卖得很少。 按照当时的市场价格计算，总价约为1150万元至1200万元。
在看了中介提供的房屋背景资料并现场看了房子后，张岭决定参与竞标。 张岭了解到，原业主用自己的房子作为抵押，获得了公司运营的贷款。 随后，因未履行贷款偿还义务，引发司法纠纷。 债权人向**申请拍卖该房屋以清偿债务。 这种止赎的财产对于张岭夫妇来说是可以接受的，公司有偿有盈利的经营也很正常。
看中房子后，张玲交了定金获得拍卖资格，等待2023年9月1日开始拍卖。当时，一些城市公布了“认房不还贷”的政策，房地产市场正在升温。 经过多轮竞价，张玲成功买下了这套房子。 2023年12月，张玲拿到了房产证，随后与原房东协商腾出了房子。
2024年2月底，在广东省惠州市，30岁的小申拿到了房产证，房子也是通过合法拍卖获得的。
小沈称，自己之前住在出租屋，因隔音不好和房东的麻烦而苦恼。 他希望尽快买房，但“钱包不宽裕”。 今年1月，一位朋友发来了一个止赎房屋的链接，这使得小沈的购房日程提前了。 该房是一套70平米的两居室，起拍价为58.5万元，而同小区同等面积的二手房则在88万至92万元左右。 小沈对房子的位置、面积以及预估总价都比较满意。 经过现场走访和多次咨询，小沈很感动。
拍卖当天是周末。 肖申提前一天定好了闹钟，早早起床等待拍卖会。 不过，拍卖会开始后，只有萧慎的人参出价。 小沈当即出价58.5万元，竞拍成功。 小申表示，同一小区同等面积的二手房市场价格在88万元至92万元之间。 “这套房子我是用最低的价格买下来的，可以说是相当让人意外了。”
参加拍卖前，小沈询问了亲朋好友，但得到的大多都是劝阻性的建议，认为取消房屋赎回权风险太大，不太吉利。 得知小申成功拍照并拿到房产证后，亲朋好友都认为购买的房子“非常划算”，小申“胆子很大”。 目前，小申接手房子后，装修已经完成，距离搬进去也不远了。由于装修预算有限，小申不打算做太多改动或者硬装修。 他只会重新粉刷房子，购买家具电器，希望通过软装让房子焕然一新。
2023年12月，徐丽（化名）参与了北京一处止赎房屋的竞拍。 徐丽夫妇没有考虑在学区租房。 他们希望买一套离工作单位近、社区环境比较好的、不旧、采光好的房子，所以选择了几个小区。 无意中看到目标小区一套止赎房屋的信息后，虽然该房屋存在瑕疵，如房屋主人尚未完成过户、贷款存在不确定性等，但两人还是决定参与这次拍卖，预计不会有太大的麻烦。 如果有多个竞标者参与，您也许能够以起拍价成功竞标。 但开拍前，徐丽发现报名人数是十人，超出了他们的预期，她趁势加大了竞拍预算。
这次参加拍摄也算是一次“跑步陪伴”。 距离拍卖结束还有十分钟，徐丽因竞争激烈而放弃了竞拍。 该房屋起拍价为415万元，最终出价提高了120万元，超过了徐丽*高出价20万元。 经测算，成交价格约为7万元/平方米，周边同房源小区市场价格约为7.5万元/平方米。
2. 止赎房屋市场
在止赎市场中，机遇与风险并存。
出价之前，小沈也考虑过风险，生怕踩坑。 对于止赎房屋，小沈设定了一些红线，比如房子太旧、位置不好、涉及刑事案件、需要二次过户、原业主债务纠纷太多等等，并且不会被考虑。 小沈得知原主人的房子因为无力偿还银行抵押贷款，被迫拍卖。 这是她能接受的类型。 与小沈类似，张岭也排除了涉及刑事案件和高利贷的前房主。
曹晖，从事房地产行业19年，专注司法拍卖市场七年多，现任北京东方瀚海拍卖有限公司（以下简称东方瀚海拍卖）董事长。 ）。 2016年，北京止赎房市场开始上线，曹晖创办瀚海拍卖。 2016年8月，******发布《关于人民**网上司法拍卖若干问题的规定》，明确自次年1月1日起，**以拍卖方式处分财产的，应当采用网上司法拍卖。 。 更有趣的财产类型之一是房地产。
曹晖告诉《财经》，他当时判断，随着我国城市建设发展从增量时代转向存量化时代，实行网上拍卖后，拍卖的房屋数量将会增加，一些优质止赎房屋将流入市场。 房地产市场将从利基投资市场“转变为普通购房者可以透明交易的市场”。 于是，曹晖转战止赎房市场“赛道”，为竞拍者提供专业的辅助拍卖服务。
止赎市场继续吸引普通购房者。 2022年起，*高**将出台规定，将司法拍卖房产正式纳入地方限购政策范围。 限购竞买人不得参与司法拍卖房产竞拍，防止通过司法拍卖炒作房地产。
与普通二手房相比，止赎房的竞价更为复杂。 曹辉表示，合法拍卖背后的司法案件还涉及房屋所有权、各类交易税费、房屋占用、贷款履约等，且房产价格高、转让交易多，因此竞拍者担心风险，“对于普通购房者来说，当某个环节出现问题时，就很麻烦。” 例如，有些房屋在竞标前就无人居住。 竞标成功后，他们发现原业主与他人签订了十年的租赁协议，房子退走时出现困难。
许多止赎房屋的交易价格与市场价格存在差异，这是吸引购房者的主要因素。 以北京为例，据瀚海数据院统计，2023年，北京共有房屋挂牌8153套，同比增长5.05%。 2023年，北京止赎市场共销售止赎房屋2771套，其中一次拍卖成交1843套。 。 其中，挂牌房屋有4,761套。 北京止赎房屋成交价格为5.03万/平方米，2023年二手房单价为6.3万/平方米。
对此，曹辉表示，近年来北京止赎交易相对稳定。 住宅止赎的平均折扣一般在20%至82%之间，热门房产的折扣率在10%至95%之间。 折叠之间。 部分竞拍者会选择等待第二次拍卖，但第二次拍卖的最终成交价并不一定会更低。 “因为起点降低后，参与竞价的人增多，就会推高成交价格。” 住宅销售失败的原因根据房屋本身的状况而有所不同，但共同的因素主要是房屋本身的价值、位置和产权以及后期腾出的阻力。
通过对在东方瀚海拍卖完成交易的客户进行分析，曹晖观察到，竞拍者的年龄主要集中在35岁至50岁之间。 拍卖房产的主要需求是自住。 所售房产中，需求房产占比较大，且面积较大。 90平方米以下的小户型占比最大。 其中，止赎住宅成交价格以300万元至600万元为主，占整个成交量的70%至80%。
曹晖还观察到，这些止赎房屋背后的案件主要是民商纠纷。 他们中的许多人在经营活动中使用房产作为抵押、担保贷款或借款。 由于无力偿还，房屋被取消赎回权。 。 近年来，一些涉及刑事没收的财产被拍卖，原来属于官员的财产也在其中。
一些丧失抵押品赎回权的房屋的“生活经历”更为复杂。 北京市西城区文昌胡同42号1号楼1至2层、2号楼1层。 三年来，它们多次出现在合法拍卖平台上。 在此之前，他们已经三次卖不出去，两次买家都后悔了。
对于这里的房屋，广西壮族自治区柳州市中级**（以下简称柳州**）发布的拍卖公告显示，该房屋分为平房和大楼两栋楼。 平房建筑面积31.91平方米，楼房建筑面积641.35平方米。 建筑基础总面积264.58平方米。 房屋的计划用途和性质没有具体说明。 土地用途为城镇住宅用地及地下库房，产权性质为国有土地使用权，使用类型为出让。
公告还特别提到，该大楼的底层和一楼目前为商户使用。 买家竞价完成后可自行与商家协商租赁事宜。 如果协商不能达成，商家就会搬走。 该平房和大楼二楼目前被一名非当事人占用。 非当事人因历史原因与房屋原业主有租赁合同。 租金支付情况未知。 房产拍卖后，平房和大楼二楼将原样保留。
由于那里的房子有历史问题，且涉及腾出事宜，拍卖过程并不顺利。 据阿里巴巴拍卖平台显示，该房屋2021年拍卖时估价超过9823万元，起拍价为6876万元。 由于无人出价，拍卖失败。 当年12月和次年3月，起拍价调整为首次起拍价的20%，即5500万元，但拍卖仍然失败。 2023年10月，拍卖公告称，经定向询问税务局，反馈结果为552万元，按照拍卖相关规定确定标的物起拍价为552万元。 此次拍卖吸引了31人报名竞拍。 经过533次竞标，竞标者成功竞标3700万元。
但后来买家未能在规定期限内支付全部竞价款，**判决拍卖遗憾。 一个多月后，当拍卖再次开始时，买家再次后悔了。 2024年2月18日，该房屋再次拍卖。 招标截止于2024年2月19日，以3135万元成交。 与起拍价552万元相比，溢价率为467.93%，成为2月北京止赎拍卖溢价率*高的标的。
2024年3月，《财经》询问柳州**委托的辅助机构，负责咨询的工作人员表示，该房产确实已被出售。 位于西城区文昌胡同42号的餐厅仍在营业。 餐厅工作人员表示，“前段时间，遇到很多人来这里看房、拍照。”
3、合法拍卖的背后，有人失意，有人争相拍照。
在止赎房市场被“错过”的可能性，是众多参拍行和围观者关注止赎房的原因之一。
止赎房辅助拍卖机构的一位中介告诉《财经》记者，很多止赎房竞拍者已经有了买房的需求。 在有意无意地了解了止赎房后，他们希望去看看止赎房市场。 我们能否找到“捡漏”的机会？ 此外，自2018年以来，止赎房屋数量逐年增加。普通购房者在网上搜索目标购房区域时，也会搜索附近的止赎房屋。 “过去，这个地区可能只有一栋止赎房屋，但现在可能会变成每条街道都有很多个小区。”
对于近年来止赎房屋数量的增加，北京中植信息技术研究院相关分析师向《财经》记者表示，近年来，由于企业、商人和个人资金流动受阻或收入来源减少，风险失衡已经产生了结果。 这导致抵押品进入止赎渠道。 同时，止赎房屋市场交易制度不断完善，执法单位透明披露止赎房屋的利弊，进一步增强了止赎房屋交易的信心。
在寻找止赎房屋时，担心止赎的人们都有自己的考虑。 据前述中介人士透露，参加拍卖的人中有一部分是急需的人。 “（买房子）我必须加紧努力，想办法减少首付并获得更多贷款。” 但也有一些。 一些急需咨询的人士表示，虽然自己手头钱不多，但担心合法拍卖会遇到一些问题，所以愿意多花几十万元“买一套”。二手房顺利。”
对于刑事案件中被没收的房产，有的购房者认为原主人被“判刑”、“丢失”，这是非常不吉利的，但也有购房者并不重视这个因素。 因职务犯罪案件被没收的部分房产包括一些位置较好、抵押或担保风险较低、相对稀缺的房产。 一些买家认为这是比较优质的止赎房产，因此参与竞标。 一些具有学区属性的止赎房产也会吸引竞标者。 2023年，有近20人竞拍北京西城区一套止赎房屋。 经过多轮竞价，成交价格与市场价格相当。
中介还观察到，有些人购买止赎房产兼具自住和投资属性，但有些人也有投资心态。 去年7月，他的一位客户以超过500万元的价格出售了朝阳区的一套止赎房屋。 当他找他竞标时，他明确表示这是为了投资，他会买来短租，然后转手出售。 一些竞拍商业止赎的人更注重投资回报，“他们的赌注是价格上涨或投资回报”。
几乎每一栋止赎房屋的背后，都有一个“失败”的故事。 王伟律师，成都执业律师。 几年来，王伟接触过多起涉及房屋止赎的执行案件，他深感自己办理的案件背后都是“别人的生活”。
2023年12月，王伟陪同执行法官到成都一处抵押房屋现场进行检查。 王伟是债权机构的代理人，房子即将面临止赎。
检查当天，尽管法官通知了房主，但她并没有来到现场。 一进门就看到门口挂着房主一家人的全家福。 两个孩子还小。 即将失去这套房子，房主却带着孩子回到了家乡，这让王伟百感交集。
房子的主人是一个债务人。 他声称以前从事过建筑业务。 由于工程款未收到，资金周转不顺利，他将房子抵押向金融机构借款。 当建筑生意不如意时，他转行养殖业。 疫情发生后，资金缺口越来越大。 ，因无法偿还债务而被起诉。 了解房主情况后，王伟尽力与债权人协调，表示可以免除数十万元利息，但对方却无法筹集本金。 进入诉讼后，房主仍然没有还款来源，也缺乏明确的还款计划。 案件宣判后，债权人申请执行。
王伟告诉《财经》记者，在他观察到的止赎案例中，大部分债务人陷入三角、多重债务，或者企业经营状况不佳，很少是故意不还债的“流氓”。 还有人在夫妻离婚时因财产分割发生纠纷，要求将房子强制拍卖。
2024年3月，王伟代理的另一起案件中，止赎房屋正在等待第二次拍卖。 由于该房子属于老小区，没有电梯，而且房子里还有人居住，靠前次拍卖时，因无人参与而失败。 这栋房子的主人是一位退休教师，之前在文化领域开了一家公司。 五年前，他声称因公司营业额需要申请住房贷款。 但由于公司合同付款拖延，导致资金链断裂，房屋被止赎。 。
对于止赎房市场规律，曹晖认为，止赎房与二手房市场存在正相关关系。 2024年起，购房政策逐步放开。 住建部门和金融监管机构要求及时协调解决房地产市场存在的困难和问题，推动城市房地产融资协调机制尽快落地。 近几个月来，止赎市场的活动有所增加。 比如，今年2月，北京通州区取消了购房“双限”。 在通州定居或就业的家庭，符合通州限购政策的，可以在该地区购买住房。 近期，通州购房活跃度和参与拍卖人数有所增加。
