所谓的 前期物业服务合同， 是指物业建设单位与物业服务企业，就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业服务的依据。
《物业管理条例》第二十一条： 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前， 建设单位 选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同 。
也就是说，这份前期合同，其签约人只有两个：甲方——小区开发商，乙方——前期物业公司。业主（购房者）并非是该合同的缔约当事人，于是就出现了问题。
在诸多前期物业起诉欠费业主的案例中，被诉业主最常见的答辩理由就是：“ 我不是前期合同的签约人，我也不需要物业服务，这份合同对我也没有约束力 ”。
业主提出的这个抗辩理由并非是“无理取闹”，其依据是 合同的相对性原则 。
所谓的 合同相对性 ，就是合同 只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力 。
由此，张三（开发商）与李四（物业公司）之间，关上门签订了一份前期合同，但是这份合同却对王五（购房者业主）有法律约束力，这在“法理”上是无论如何都讲不通的。
为了能让它讲得通，诸多学界理论界专家学者，提出了“涉他合同说”、“委托代理说”、“事后追认说”等等，但这些学说都存在缺陷或者矛盾，以致于无法“自圆其说”。这也就使得《前期物业服务合同》自诞生之日起，到底该如何定性，至今仍然存在诸多争议。
理论上虽然暂时无法形成定论，但实务中却可以通过立法予以解决。2009年，最高人民法院发布的审理物业案件司法解释中，第一条就明确这个问题：
建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 。（该条被法典继续沿用）
这也就意味着，业主一方的上述抗辩理由，属于“看似占理，于法无据”，须认真学习体会。
实践中，还会看到一类前期合同，一般叫做《 前期物业服务协议 》。在某些地区的新建住宅小区交房现场，由购房者在领取钥匙验房前，与前期物业公司之间直接签订。那么这份协议是怎么来的？有法律依据吗？
原建设部于2001发布的《 商品房销售管理办法 》（88号令） 第十三条 ：
商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
那么这份《协议》较之上述的《前期合同》，貌似有明显的“优点”，因为这是物业公司与每位购房者（业主）之间直接签订的协议，上面有业主的真实签名，如此就会有更为明确的收费依据以及相互之间的权利义务关系。因此，即便按现行法规，物业公司无需与每名业主单独签订物业协议，（只要开发商与其的前期合同合法有效，就对全体业主有约束力），但至今在某些地区，物业公司依然保留了这个“操作习惯”。
而实际上，这份前期物业协议就是一份由开发商及其下属子物业事先另行拟定的“瘦身版”前期合同，它刨除了开发商应承担的相关义务，过分强调了物业公司的权利，夸大了购房者（业主）的义务。从实践中的“签约过程”来看，也绝非是因为上面有业主的亲笔签名，就等同于“自愿签字，合法有效”；因为如果购房者不签字认可，你就根本拿不到房屋钥匙。
也就是说，即便前期物业与单个业主签订物业协议，这份协议在本质上也与“ 合同应在平等协商基础上签订 ”的原则相悖。这其实也是前期物业合同的“通病”。
现行法规虽然解决了前期物业管理阶段，《前期物业服务合同》的“正名”及效力问题，但对于购房者（小区将来真正的主人）的知情权、参与监督权、平等协商权等等，仍需进一步健全相关规定，而恰恰是这些方面，往往就是引发和造成物业纠纷的根源性症结所在，这都是亟待解决的问题。
