最近，黄奇帆先生很火的一个视频，用半个小时把房地产行业过去的40年，和未来的10年都聊透了，我很赞同他的观点，可谓是“英雄所见略同”吧。这里，我也想对买房人强调六个主要观点。
先回顾下黄奇帆先生的精彩结论。房地产行业正面临着十大拐点：总人口、城镇化、老龄化、库存量、人均住房面积、建设量、房价地价、城市更新、城市配套、开发商负债率，这些都发生了重大转变。同时，开发商也将面临着五大调整：负债降低、市场化的结构性开发、术业专攻、大规模倒闭、转行潮和经营模式转变，可以说黄老先生的总结，高屋建瓴，言简意赅，鞭辟入里。
我想对买房人强调六个主要观点。
第一点，人口的变化是房地产最大的灰犀牛。未来人口增速在放缓、老龄化在加深。我在以前的视频中多次讲过，人口高速增长的红利期已经过去了，第七次人口普查数据，全国人口虽然到了14亿，但年均增长率只有0.35%，而且2021年，全国人口净增长48万人，是个历史低位啦，江苏、河北、内蒙古、黑龙江等地区的人口自然增长率，甚至已经转成负数了。
在我们统计分析的356个城市中，有198个城市，已经进入到了轻度老龄化社会，136个城市进入中度老龄化，2个城市进入重度老龄化，仅20个城市处在青壮年阶段。老年人口越来越多，对住宅的需求也就越来越少。
第二点，城市化率逐渐放缓。2021年，我国城市化率为64.72%，和发达国家的70%-80%的差距进一步缩小，农村人进城的时代逐渐结束。严控大城市，撤县设区，未来不太可能再会出现大规模的造城运动了。就像黄老先生说的，“现在的65%，实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了。”
第三点，人均居住面积达到了天花板。根据统计年鉴数据，1981年我国城镇人均居住面积是7.7平米，一家四口，只能蜗居在才30平米的房子里，而现在人均已经是39.8平米，三口之家平均能住上120平米了，这是很舒服的。被压抑的需求已经释放的差不多了，尤其是三四线城市，和一二线城市的远郊大盘，房子的总量需求很难再增长啦，如果有短缺，也是结构性的了，这就是我们所说的分化。
第四点，房地产深度调整，稳字当头。根据国家统计局的数据，2021年，全国住宅施工面积69亿平米，新开工面积14.6亿平米，20年增长了近5倍。过去应该是一个规模高速发展的时代，但是从去年下半年开始，房地产逐步迈向一个新阶段。
第五点：房企爆雷还会继续，但国家一定会让它软着陆的。房地产仍然是支柱产业，深度关系了金融、民生，关联了上下游几十类产业。我也说过，2021年是房企债务的爆雷年，2022年、2023年重点房企的偿债规模仍然在9000亿左右，还是历史的高位。现在政策在吹暖风，各地也纷纷出台稳楼市的政策，避免硬着陆。但是市场是有惯性的，还需要时间修复。
第六点，房企改变发展模式，回归产品主义。我之前说过，过去一些开发商在赚到钱后，做副业，搞什么体育、理财、汽车等多元化经营，分散了主业精力，导致房屋烂尾、货不对板、消费者维权现象频发。在市场洗牌期，经营状况较差的房企会被淘汰，黄老先生说，以后国内的开发商有1万个就了不得了，这也就意味着90%的，将会退出历史舞台。房企未来想要活下去，就必须打磨自己的产品，做出符合新一代购房者需求的好房子。
那对未来买房有哪些建议呢？底层逻辑已变，闭眼买房的时代过去了，大家一定要明白这三个道理。
第一，改变过去买房暴富的投机思维。推动房地产高速发展的四大红利正在消失，一定要去选择真正有价值的房子，做时间的朋友。
第二，坚持分化的思维，未来一定有的地方房价会涨，有的会跌。只有人口净流入、结构年轻化、经济发展潜力大的城市，房价才有成长空间。而那些人口净流出、经济发展缓慢的城市，房价是会下跌的。我反复强调，买房投资要首选“四极一带”地区，也就是北极的京津冀、东极的长三角、南极的粤港澳、西极的成渝经济圈和长江经济带。
第三，房企的分化会加剧，频繁爆雷加速行业内部的洗牌，买房人想要选对开发商，重点要考虑资金充足、运营能力强、注重产品品质和形象良好的公司。
这么说，大家听明白了吗？
我是老王，关注我，学习有用的房产知识。
