年底楼市到处降价，降价最凶的地方在哪？“东大仓”增城无疑。
因此，专家们都说，增城楼市不能碰。
但增城在刚需买家心目中有不可替代的位置，无论广州人才购房政策再怎么收紧，增城还是那个铁打的非限购区，是年轻广漂们最可能实现购房梦的地方。
每刻君在增城走了一圈，发现“以价换量”在增城贯彻得非常彻底，到处打“骨折”。
新塘TOD
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全市成交Top 1
上月，增城楼市的成交量居全市首位，全市成交Top 1是增城的敏捷东樾府。
中原数据显示，今年10月广州新房网签7161宗，外围五区占比超62%，只有增城和从化两区环比上升。
增城以2083套的成交量居全市首位，套数环比上升26%，面积20.08万㎡，环比上升27%。
10月广州一手住宅网签TOP10中，增城占三席，分别是敏捷东樾府、绿湖国际城，御溪世家，敏捷东樾府以383宗的网签数位居全市Top 1。
增城楼市成交逆市上扬，得益于楼盘集体“以价换量”。从目前外围区域来看，增城楼盘降价促销数量较多，力度最大。
克尔瑞数据监测，自“金九”开始，增城项目，去化率惨不忍睹。
▲“金九”增城部分项目开盘/加推数据
此后，增城楼盘开始“内卷”，集体大降价。
降价4000~5000元/㎡是毛毛雨，*高降幅可达2万元/㎡！
如中新板块的金科景业雍景园，之前在售均价2.2万元/㎡，现推1.8万元/㎡的特价单位。
降得最猛的楼盘在新塘，是曾经风光的碧桂园云顶，2018年开盘时曾卖4.3万/㎡高价的它，目前最低2.3万/㎡，低于新塘目前的网签均价。
该楼盘是当年的增城地王，楼面地价就要2.3万/㎡，面包卖出面粉价，这波降价足以用“悲壮”来形容。
如在偏远的石滩板块，遍地一口价单位，甚至出现首付5%起、免息分期一年的操作。降价最猛的景业壹方天地，*高降6500元/㎡，还可以分期付款。
该板块1.1万~1.4万元/㎡的均价，加上宜居环境及交通、产业规划，吸引了部分增城本地和东莞的刚需。
合富研究院数据显示，增城不少楼盘让利幅度超过25%，成交数据才会稍微好看些。
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天量库存，不降价卖不动
不降价，真的卖不动！
增城“东大仓”的名号不是盖的，新增供应量非常大。且去化速度跟不上供应速度，库存量一路攀升。
据克而瑞数据，今年9月，增城住宅库存达27750套，创历史新高，去化周期升至年内*高。
今年6月以来，增城新房库存就在不断累积，由6月末的1.7万套上升到9月的2.8万套，3个月间暴增过万套新房，去化周期从7.3个月拉长到11.6个月！
10月份，增城又新增43.4万㎡的供应量。
在连续7个月上升的情况下，增城供应攀至天量，至10月底高达262万㎡，去化周期高达13.2个月。
数据显示，增城今年前10月的新增供应量已超前年全年！
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买还是不买？
患难见真章，从数据看，增城仍是刚需购房者最关注的区域之一。
那么目前增城哪个板块较好卖？买家应如何选筹？
截至9月底，去化周期最短的板块是新塘、永宁板块，均少于10个月，去化周期最长的是荔城板块及荔湖新城板块，已超过了30个月！
从今年前9月广州热销板块Top 10来看，增城占5席，很受刚需买家青睐。新塘和永宁位列二、三位。
如果买家的经济能力只允许购买郊区上车盘，应尽量选地铁盘，抗跌。增城到达市区基本要1小时+，优选地铁口1公里内的楼盘。
新塘有地铁13号线，21号线通往中新、朱村，购房者可沿着这两条地铁线路看房。
增城有三个板块是规划比较好的，分别是新塘TOD、永宁经济开发区、朱村教科城。
选择增城的核心板块——新塘！
尤其是自住的刚需买家，发展最快、生活气息最浓厚的新塘是不二之选。
与新塘相邻的永宁板块也可选，永宁目前欠缺轨道交通，适合自驾通勤的购房者。
新塘和永宁毕竟是增城的房价“天花板”，要找更便宜的房价，就要去到中新和朱村，那一定要挑21号线沿线的楼盘。中新知识城和朱村科教城规划不错，买的是“未来”，需要等待。
而拥有老增城底蕴和荔湖增江景观的荔城板块，离市区较远，地铁辐射也有限，到天河的通勤时间在1.5小时以上，9月土拍荔城更有多达7宗地块流拍。所以荔城板块不适合在广州市区上班的购房者，更适合增城本地人。
此外，偏远的派潭、石滩就不要考虑了。石滩除了当地人，还因靠近东莞获得不少外溢的买家。
如是在黄埔上班的刚需买家，日常是自驾出行，那选择可以更广些。
