半岛全媒体首席记者 钟迎雪 王涛（部分图片受访者提供）
伞德成站在青岛金光大厦26楼窗前，望着窗外车来车往，高楼林立，一览香港中路的繁华。其实，花开花谢，命运的潜流一直在每座城市纵横奔突，哪怕最辉煌的地标也会褪色。
就像他管理的这座金光大厦，它建成于1995年，是青岛市政府搬迁后东部最早启用的商务楼宇，号称“青岛东部靠前楼”。近30年时光，楼宇设备已严重老化，甚至发生来访客户被困电梯，不少入住公司打算搬离。
金光大厦
还好，经历了艰辛的改造，也借由市南区楼宇经济提质升级三年行动，金光大厦正重泛“金光”。这座城市更多的写字楼也从产业空间提升、产业业态导入、服务优化提升等方面入手，再现青春。
大厦同龄人的“情怀”
“收购完公司来的靠前天，我头都大了，怎么还有这么差的项目？”1994年出生的伞德成是青岛鑫苑金光物业发展有限公司的董事长，也堪称金光大厦的“同龄人”。
“小时候，坐公交车来市南，每次经过这个大楼，我都会认真地看一眼。”也正是这种情怀，让年轻有为的伞德成在二十多年后，接手金光大厦的物业项目。
坐落于香港中路56号的金光大厦，总建筑面积为25446平米，高度86米，共有27层。吸引了中国邮政、中海油、青岛城投、恒华科技、卓越包装、金瀚盛物流、海利尔等20余家企业入驻，也见证了很多企业发展为名企到上市。
2001年，由青岛城投集团的前身青岛开发投资集团有限公司和青岛市房地产开发投资股份有限公司共同成立青岛鑫苑金光物业发展有限公司，2022年，伞德成的青岛德成运物业管理有限公司完成了对青岛鑫苑金光物业发展有限公司的全资收购。
楼宇改造，要面子，也要有里子。
真正见识了金光大厦，伞德成大吃一惊。在他眼中，从小觉得香港中路上的办公楼都很光鲜，没有想到近30年的光阴让金光大厦楼体及设施日渐老化的问题，已经严重影响入住企业的办公体验，他深知，改善办公环境是促进楼宇经济发展的重要一环。
现场调研讨论改造方案
“电梯一坏，影响人身安全啊，我就下定决心必须要改造。”伞德成告诉记者，让他真正决定改造的，是从换电梯开始。金光大厦原有三部旧电梯从大厦建成以来持续使用，部件严重老化，从他接手项目不到半个月，电梯三天内接连故障两次，企业来访客户被困事件时有发生，这令业主苦不堪言。
“再不换电梯，我们就成立业主委员会把你们换掉。”伞德成跟记者回忆起业主们的意见，因为金光大厦的业主有很多上市公司，还有跨国企业，不论是为了接待客户还是员工上下班的人身安全，业主们都迫切希望更换电梯，甚至还有些业主计划搬离金光大厦，这让伞德成陷入深深地思考。
老旧电梯
作为“东部靠前楼”，金光大厦是青岛东部新城区崛起的亲历者与见证者，借助青岛城市快速发展的东风，金光大厦获得了众多殊荣，获得过全国城市物业管理优秀示范大厦、山东省城市物业管理优秀大厦等*家级、省级荣誉，是靠前批楼宇时代的见证者。
“建设早，开发得早，现在问题也多，房屋难租，物业费拖欠等。” 伞德成清楚，随着青岛各地楼宇建设发展，很多商务楼业主外溢严重，为了有效盘活楼宇闲置空间，必须要留住业主，让业主安心，舒心，然而三十年的老旧楼宇改造又怎是一日之功呢？
2023年3月，在市南区的指导下，伴随着政策利好，凭借“一楼一策”的精准方案，金光大厦正式启动“改造升级”工程。
专家“把脉”节省百万
“好像老中医来精准把脉，我们本来要换个器官的，结果最后做了个微创。”伞德成带着记者来到大厦四楼室外平台，看到焕然一新的冷却塔，也就是他所说的“微创”。
“空调制冷制热效果一直都不太好，我们一开始计划更换全新的中央空调机组，找到多家企业了解报价后，计划投资是180万，耗资较大。” 伞德成告诉记者，2023年6月，他们想在夏季制冷前尽快完成更新安装，市南区招商中心得知后，中心特意邀请青岛理工大学暖通专家胡松涛教授来到金光大厦现场勘测，协助物业公司确定空调改造方案。胡教授对空调设备进行全面检查评估后，否定了整体更换计划，确定只进行冷却塔局部更换，耗资50余万元就解决了制冷效果差的问题，直接节省了一百多万资金。
青岛理工大学制冷专家胡松涛教授到金光大厦协助确定空调改造方案
伞德成站在刚换的冷却塔前
“幸亏有专家意见，减少了不必要的开支，我拿着省下来的100多万紧接着就去改造大厅。”伞德成随后便考虑去更换大厦“门脸”。
记者从改造前的照片上看到，由于金光大厦大厅装修年代较久，风格陈旧、色调较暗，已经影响到大厦入驻企业的形象。此外，吊顶也有下沉，存在一定的安全隐患。于是，伞德成用物业公司自筹资金对大厅进行改造，为了不影响业主工作日办公，组织施工队利用国庆假期及周末时间加紧施工，以极短的工期完成了改造工程，将装修对业主造成的影响降到了最低。
改造前大厅
改造后的大厅
采访中，记者注意到一个细节，那便是这座大厦的“变”与“不变”，尽管整个大厅全部进行了升级改造，新安装了电子屏幕，但是原位置的“金光大厦”四个字被保留下来，移装到侧面墙上，伞德成特意保留了这种“不变”。
保留原汁原味的“金光大厦”四个字
随着楼宇自动化技术，5G、物联网、大数据、云计算、AI等众多新技术的不断发展，为楼宇应用创新提供了成熟的技术基础。然而，金光大厦网络设备及线路老化，造成网速较慢，影响了业主办公体验，业主强烈希望提升大楼网络硬件设施。为此物业公司积极与中国联通青岛市分公司合作，共同出资110万元，推进5G智慧楼宇系统建设、5G光纤改造，让整个大厦办公网络质量有了一个质的提升。
改造前电梯厅
改造后的电梯厅
不到一年的时间里，金光大厦已完成大厦空调系统改造、电梯更新升级、大厅电梯厅升级改造，联通5G光纤等改造工程。
挨家挨户做工作
老旧楼宇业权相对分散，早期楼宇开发商为尽快变现将楼宇业权分散出售给企业或个人。分散业权直接导致楼宇的产业碎片化、无序化，较难实现整体化、特色化运营，降低了楼宇的整体品质，也给楼宇整体更新改造达成统一方案造成难度。
作为市南区靠前个多业主改造的楼宇，面对20余家业主，如何做通业主工作？怎么能够说服业主实现集资？怎么能够科学均摊？这又是摆在伞德成面前的一道难题。为了摸清业主诉求，建立有效沟通。伞德成先是对整栋大厦所有业主信息进行详细了解，最后决定亲自去跑，带着同事到挨个楼层去找每家公司的负责人，当面去聊。
“有的业主，担心自己交了钱别人不交，统一不起来，还是不能改造。”伞德成收到的业主反馈后，为了尽快给业主吃下“定心丸”，便决定先启动电梯更新。物业公司组织多家知名品牌电梯代理商到大厦实地查看，通过业主投票，最终决定采取上海三菱电梯的解决方案，整个工程耗资135万元，由全体业主按面积共同承担。
新换的电梯
资金是保障大厦正常改造的基础，此次改造中，属于三方共筹，即多业主、物业公司以及政府专项补贴。在金光大厦改造过程中，多数业主支持物业公司的工作，然而也出现了极少数业主拖欠工程费、设备费等。既要继续改造施工，还面临资金难，这让伞德成陷入两难，市南区纪委相关领导得知后，前往金光大厦调研，听取物业公司难处，督促拖欠电梯改造费用的企业尽快结清相关费用。市南区还鼓励楼宇成立楼宇业主委员会等自治组织，绿色业权分散楼宇更新改造资金筹集难题。引导楼宇物业树立招商运营理念，真正成为“城市合伙人”。
“总是能在靠前时间解决业主需求，让金光楼宇重新焕发青春活力。”这是恒华数字科技集团给物业感谢信的内容之一。除此之外，让伞德成欣慰的是，从他刚接手的时候，闲置三层到如今只闲置一层，入住率从80%提升到 96.88%， 此前好多业主准备要搬走，改造后不仅没有走，还给物业公司送了锦旗，物业费缴纳率达到100%。
“其实对我们做生意的来讲，门面很重要，大厦能够焕然一新，对我们自然有利。”青岛金瀚盛航物流有限公司总经理秦建美告诉记者，“让我们业主感到舒心的，是政府和物业公司愿意来了解我们的需求，善于沟通。” 秦建美介绍，物业公司多次上门征求他们业主的意见，提前告知改造方案及节点；电梯改造期间，特别是早晚高峰，物业安保团队提前设置安全护栏，一直在维护乘梯秩序，做好应急处理，也正是这种真诚实干赢得了业主的信任。
“其实我的初心是改造更新，提升业主办公条件，没想到积累了经验可以分享。”伞德成说，在金光大厦改造过程中，他们物业公司时常向政府求助，市南区招商投资发展中心、香港中路街道办事处等部门多次对物业公司提供支持，确保了相关工程按期进行。如今金光大厦部分改造工程顺利完成，已经成为很多楼宇企业代表学习观摩之地。
相关部门多次调研，帮助解决难题
“市南区的一些优秀楼宇在市内乃至省内都极具竞争力，政府与企业在一起面对面共同探讨商务楼宇的提升转型之路。”伞德成介绍，也正是这种群策群力，把老旧楼宇提升改造所遇到的难点、痛点剖析出来并逐一寻求解决办法。
相关部门多次调研探讨
政府出招“挑”大旗
“近期准备再次调研，帮助协调启动大厦外墙的改造，早日啃下硬骨头。” 市南区招商投资发展中心副主任商云瑞说。
“整个楼宇部的业务从机制、机构、人员等，也是看着金光大厦的改造成长起来的，它不像单一产权自己说了算，一个大厦能否实现更新改造，物业在里面起了黏合剂作用。”商云瑞感慨万分。
“我们是在北上广深等地充分调研完之后，征求大家意见，准备在金光大厦实现一些升级改造作为试点，将遵循“筑巢-引凤-培育”思路，坚持问题导向，深入开展楼宇经济提质升级三年行动。”商云瑞是第三批赴上海实训的干部，在楼宇改造业务正式开始之前，跟随走访调研华润大厦、银座中心等楼宇，现场分析解决楼宇、驻楼企业面临的难点、痛点、堵点问题。
记者了解到，根据已发布的老旧楼宇更新改造清单，市南区先后推动银河大厦、凯旋大厦等15座楼宇（园区）加快改造进度。金光大厦、中环大厦等11座楼宇已完成空调、电梯、消防、5G应用等基础设施及公共配套改造；远洋广场、兴源大厦等4座楼宇正在进行客户活动中心、新体验业态中心及基础公共设施改造。
1月31日下午，市南区举办首场楼宇开放日活动。开放日以“老旧商务楼宇硬件改造和软件提升”为主题，邀请了市南区楼宇经济发展联盟、部分楼宇企业代表，青岛市发改委、市物业协会、市工程咨询院等相关部门及专家参加，市南区委常委、区政府副区长管伟出席活动。
楼宇开放日，相关企业单位在金光观摩
“说起改造，其实物业公司的畏难情绪都很严重，在很多人眼里，觉得这个事根本就不可能，特别是要从业主手中收钱，要耗费了大量的时间和精力，且是一个时间周期较长的项目。” 商云瑞表示，也正是那次观摩会，减轻了很多物业公司的畏难情绪，为大家增添了信心。
“有了信心，资金怎么解决？那便是用政策去驱动，去撬动社会资本，不同的项目补贴比例也不同。”商云瑞表示，在优化楼宇解决方案方面，协调金融机构走进楼宇现场匹配“楼宇更新贷”等金融产品，缓解金光大厦等楼宇500万资金压力。为银河大厦、海航万邦中心、新100文化创意产业园等9座楼宇兑现靠前批政策奖励资金，共计171.33万元。
“利用政策奖励驱动，推动楼宇提质升级。” 商云瑞介绍，充分释放楼宇政策2.0红利，形成政策组合拳，引导楼宇想用政策、会用政策、用好政策。对内部电梯、消防等加大政策扶持力度，外立面、停车场等改造难度大、成本投入较高的改造提升工程，建议纳入城市更新和城市建设三年攻坚行动，给予政策和贴息支持。
楼宇开放日，相关企业单位在金光观摩
有了信心，有了政策，有了资金，再组建各行各业免费专家团队作为顾问，现场解决问题，也能减少企业的开销，更科学有效地完成改造。进一步摸索以政府担保的形式去集采，帮助节省更新改造费用。
金光大厦外墙老化严重，存在裂缝、墙面渗水、马赛克脱落等问题。楼内所有的设施改造可以纳入能源合同管理的方式，能产生收益，但是更新大厦外立面很难产生直接收益，如果物业能够做通业主工作，更新后也能促进提升大厦业主的资产价值。一旦“破题”之后，在金光大厦上开先例，那些老旧楼宇，特别是外墙马赛克脱落严重的，也都有了更新范本。
最终，在市南区楼宇经济发展调研组的指导下，伞德成考虑以新型材料重做大厦外立面。目前该项目正在积极研究，争取上半年立项并开工。
完善楼宇社区功能
以楼聚产，以产兴城，楼宇经济是促进城市经济转型、产业升级、能级提升、低碳经济的新引擎，也是现代城市提升经济承载力和区域影响力的重要支柱。
“传统的物业公司收费、看门、清扫，现在要打造新型物业，让物业参与招商运营，就能真正帮助业主将闲置的房屋盘活起来，能租出去，体现物业公司的新价值，还能实现增值服务。”商云瑞告诉记者。
很多老旧楼宇产业链招商意识还未树立，针对企业以及人才的配套增值服务等投入较少，楼宇内的用餐、休闲、体育等生活性服务业配套普遍不足，未形成良好的楼宇生态。因此公共设施改造，升级完善楼宇社区功能。通过完善楼宇配套设施，打造楼宇社区、营造产业生态、擦亮楼宇品牌，也是此次楼宇改造的内容。
伞德成带记者来到楼顶平台，奥帆中心等青岛着名地标一览无余，金光大厦楼顶平台视野较好，可长期闲置的平台对业主来说是一种浪费。物业公司将楼顶平台建设为业主活动中心，设立健身房以及公共会议室。除此之外，金光大厦今年预计完成供水系统，建设智慧停车系统，建设二层立体车位，增加车位数量以缓解业主及访客停车难的问题。
市南区不少楼宇建成年代较早，全区5000平方米以上商务楼宇共有135座，投入使用10年以上的商务楼宇114座，占比超过全区总楼宇数量的84%，而这些楼宇大多智能化配套设施不足。
“探索楼宇集约经营+统一运营。”商云瑞介绍，将通过租税联动方式引入创联工场等品牌化集约办公运营商，租赁整层/多层闲置、多业权载体，提供高能级招商运营服务，导入优质产业。积极推广中环大厦业主委员会自治模式，引导建立楼宇业主委员会，实现楼宇业主、物业“共管共治”，推动楼宇提升。鼓励楼宇业权、运营权整合，到2025年累计整合业权、运营权分散楼宇面积10万平方米以上。
“近两年来，总共改造35栋商务楼宇，改造面积50万平方米左右，按照发布的三年行动方案，到2025年计划改造商务楼宇50座以上，累计撬动社会资本5个亿以上，改造面积争取超过120万平方米。”商云瑞表示。
一座城市的地标办公楼，能汇聚顶级资源，是优质企业与超级巨头的财富沃土。每座变旧的写字楼，都有无数故事甚至时代的叹息。但只要不断更新、变化、萌生，就是春天……
