北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
朋友看上了万科城市花园的一套房，发过链接来问怎么样？能怎么样，便宜呗。这好歹也是啊，才不到3万块钱一平，600多万就能买200多平米的大户型，怎么看都划算。但朋友纠结的也就是这划算，非得问保值性怎样？那这就没法回答了，这可是当年的豪宅啊，虽然算不上顶豪，但也已经是普通百姓想都不敢想的价格。
1994这里开盘，六层的卖3800，三层的小楼更是4200，这里可是五环外的顺义后沙峪啊。而在当二环边的方庄都卖不到这个价格，那已经是北京的靠前个富人区了。
这还是城市花园的起价，之后一路走高，二期桃花园就破了5000，三期丹桂园干脆5500。而一直到2000年前后，北四环亚运村的嘉铭园、海淀世纪城和东三环双井、南二环崇文宣武，也都不过是5000多块钱。而这些地方，今天的价格至少在10万左右。城市花园呢，3万多是主流，甚至还有这不到3万的，实在是不知道说什么好，保值如何只能自己体会了。
二、
城市花园是万科的靠前个系列产品，好几个城市都有，只不过风格不同罢了。北京的是德国风情，红砖墙坡屋顶，到现在也是很多人的追求，甚至是返璞归真的典范。
前些日子那个什么《梦想改造家》的装修节目，花了人家西北甘肃的老农民130万，结果非得把人家心目中的豪华别墅，生生的改造成了红砖毛坯房。就因为这是大城市高雅人群的追求。结果节目一经播出被全网骂惨了，凭什么糟蹋别人的钱来实现自己的梦想？
说实话我能理解那个设计师的，好像是叫陶磊吧。40多岁了，在业内肯定小有名气，但离突破成为“大师”肯定还有一段距离，于是他迫切的希望自己的理念得到社会的认同。因此他才丝毫不考虑业主的想法，随自己心意的要创造出能获奖的产品，只不过花的是别人的钱罢了。
但这种心理在搞艺术的人眼中很正常，更是普遍现象。我曾经听好几个拍广告和搞影视的说过：最理想的客户就是只会掏钱，不管创意和效果的。简单说就是人傻钱多，这才是他们心目中合格的老板。
不过北京城花的这个风格我是觉得挺好，从当年就感觉有一种意境，低调的奢华吧。反正只要是我买不起的都叫奢华，让我说不出“窝草”的都算低调。
当时我刚入行不久，又主做商业地产，所以都不知道万科是干嘛的。问了同事才告诉我：“广州开发商，专门做郊区地产的。”我恍然大悟，频频点头，怪不得要在这种地方盖房子。结果后来才知道，原来他也不知道万科是干嘛的。
三、
其实那会儿万科连员工都不知道自己是干嘛的，或者说定位不清晰吧，有钱就赚，稀里糊涂的赚。就像城市花园，开始的客户定位是私企老板，结果开盘后才发现，对这里感兴趣的还是以公司白领为主。
原因很简单，那个时期北京没多少小老板，而且这些人也没什么审美理念，接受不了这种红砖墙的含蓄美。而只有接受过高等教育，见识过国际范儿的白领们才能理解，只有他们才能在这里找到共鸣。
这也就可以理解为什么城市花园被班车问题困扰了很多年了。因为他们开始的客群定位是老板，都是有车且不用跟上班打卡着急的，那随便弄两辆意思意思就得了。结果没想到，入住之后的班车需求太大了，耗费了物业大量的精力，还有财力，反正听说是一直赔钱，还怎么都不落好。
当然城花里的业主也有老板，还不少呢。大概在2002年春节期间，这里发生了一起盗窃案，当时号称北京案值最大的，高达上百万。这已经就够让人震惊的了，结果破案之后更毁三观，偷东西的竟然是小区业主，邻居，而且也曾经是个超级富豪。
据说这当贼的曾经年入几千万，还是北京靠前批玩儿超跑的，只不过是后来赔光了，才无奈的改行儿当了小偷。这人绝对高智商，知道越危险的地方越安全，所以打破了兔子不吃窝边草的行规，专挑邻居下手，逆向思维。
四、
后来我还看到过一份万科的内部材料，其中就写到了北京城花。总结当然是写团队多么牛叉了，东北五环外，在既没有配套，又缺乏交通，质量还不怎么样的情况下，竟然仅靠理念和营销，就卖出了东二环的价格，经典案例。当时我看完之后就四个字，北京人“人傻钱多”，这也充分体现出了万科的精神：傲慢。
其实当年这些业主真的算不上傻，而恰恰是很精明的一群人。因为在当时，城花的定位非常讨巧，在靠近别墅区的地方盖，既不是很贵，又满足了诸多中产与众不同享受生活的心态，绝对的市场空白点，精准定位营销。那会儿的人们对配套没什么太大概念，正是社会转型期，经济大发展的时候，谁都相信未来会越来越好的，面包会有的，一切都会有的。只不过没想到现在倒是什么都有了，自己的房子也老了。
城市花园的质量不好倒是真的。主要原因是那会儿的万科管理真是混乱，乱到总经理都跟走马灯似的换来换去，你方唱罢我登场，城头变幻大王旗，这质量能好的了才怪了。结果后来竟然有一多半的房子有质量问题，什么稀奇古怪的都有。于是矛盾爆发，甚至成了被北京电视台曝光的靠前个房产项目。
之后好像是王石亲自来北京了，但当时的业主们不认识他，一点儿面子也不给，解决不了问题就是不行，沟通会成了批斗会。于是王石没办法，从上海调来了少帅林少洲当救火队长。这次倒是用对人了，不仅化解了矛盾，还使城市花园继续热销，甚至上了榜单。
之所以王石的沟通无效，在我看来就是两个字：傲慢。这是王石的特点，也是他骨子里的精神。之后那些年王石之所以屡屡说错话，比如汶川大**期间的捐款事件，被迫道歉都故意要流露出不服。这就是他的性格，既成就了万科，也惹来了很多麻烦。甚至连他自己都说，只要是演讲的时候一脱稿，万科公关部门就紧张，不知道老板又会惹出什么风波来。
五、
万科城市花园的历次风波也和老板的性格有关，本来都是一些小问题，解决了也就完了，非得生生给拖成了**烦。比如那场“业主八年维权”的风波，起因不过是那点儿土地出让金和罚款，交了就完了，赶紧补办手续。非得拧，就是不给监管部门面子，那到最后业主们肯定围攻开发商啊。
还有什么维修基金、热水涨价、班车不够什么的，并非都是万科的错，但基因中的傲慢导致问题越拖越大。
当然，城市花园的保值不太好和这些问题只能说有点儿关系，但关联并不大。主要还是产品问题。毕竟这地段儿在当年太偏远，有车没车的住着都费劲。房龄新的时候能够得到中产和富人的追捧，一旦老了，很快就会被抛弃。
富人是这个世界上最有资格喜新厌旧的，永远只喜欢刚出道儿的名媛。而名媛一旦“朝来颜色故”，就必定是“门前冷落鞍马稀”，只好“老大嫁作商人妇”。而当年的“五陵年少争缠头，一曲红绡不知数。钿头银篦击节碎，血色罗裙翻酒污。”只能是在“夜来忽梦少年事”时，回忆那曾经的辉煌荣光了。
六、
多说两句王石的傲慢。在最牛科幻小说《三体》中有一句名言：弱小和无知不是生存的障碍,傲慢才是。因为这傲慢，有时候是致命的。
王石的至暗时刻有很多次，最近的这次就是“万宝之争”，如果不是格力董小姐发飙，引得高层出手干预，那王石的时代很可能早就落幕了。万科未必会衰败，但从此与王石等高管无关了。
最开始宝能增持万科股份时，王石并没有感到危机。因为他觉得万科有的是钱，所以才会说出：我根本不在乎万科的股价，因为我们账上有几百亿现金，一旦股价跌到生死线，我们可以随时救市。
但是，宝能没想让万科下跌，人家要的是持股比例，要的是控制权。而骄傲的王石没意识到，这次是以宝能为代表的保险资本，向实体企业发起的一次典型的“野蛮人战争”。所以王石先是表示欢迎宝能，“毕竟还是深圳企业，知根知底”。在感受到危机之后，却又说出“万科不欢迎非国企的人控股”。靠，这简直是赤裸裸的傲娇了，你卖房的时候怎么不说，万科不欢迎非体制内的人买房啊？
之后最大的危机出现在对深圳地铁的增发时刻，华润这个老东家竟然投了反对票，绝对给王石砸懵逼了。可是替人家华润想想，虽然正处在宋林出事之后的困难时期，那人家作为大股东也要维护自己的权益啊。
你王石从来都不好好搭理人家，天天的爬山和跟田小姐上学。既不努力让股价上涨，也不跟人家沟通企业战略。甚至还想增发来稀释人家的控制权，那人家凭什么要支持你啊，也是人傻钱多吗？
当然，最后王石还是赢了，毕竟中国不是**主义，不能说谁钱多谁就能控制市场。但这也挺别扭的，充分体现了王石这种资本家的傲慢，缺钱的时候就找资本要，要完了还不尊重人家。等人家真掏钱砸你的时候又抬出正义的大旗了，两头儿都想占便宜，又当又立。
七、
说实话，我现在看着城市花园，还能感受到一种傲慢。曾经的城市贵族，豪宅社区，虽然已经有些落寞，但仍然是资历的象征。想当年，这可是后沙峪的王者啊，现在只不过是英雄迟暮，徐娘卸妆……
