浦东要独立设市,浦东前滩、张江、金桥、川沙,能否担纲新城市主中心与副中心重任?

浦东要独立设市,浦东前滩、张江、金桥、川沙,能否担纲新城市主中心与副中心重任?

近日,浦东新区有关会议上发布信息:至2035年,浦东将新增世博-前滩城市主中心,新增张江、金桥、川沙3个城市副中心。消息一出,引发广泛关注。

尤其是对于川沙将成为与徐家汇、五角场齐名的城市副中心,不少人直呼“没想到”。

当然,也有不少网友关心,房价一度炒到20多万一平米的前滩后劲怎么样,能不能扛得住这波地产下行?世博-前滩想要跻身以陆家嘴、外滩为代表的城市主中心,究竟有没有硬核实力?

黄浦江畔一席一位,前滩楼宇租金价格直逼陆家嘴

今年以来,有关前滩二手房价格下跌的消息甚嚣尘上。整个二手房市场的低迷,的确也冲击了作为上海“新贵”地块的前滩。一位中介公司经理人告诉记者,从去年7月份开始,前滩的成交量一直较低,这种情况也基本维持到今年。从一些中介公司APP上的公开数据也可以看到,早在2021年,可以卖到20万一平方的前滩高品质社区东方悦耀,如今的成交价普遍在12万-13万左右。

浦东要独立设市,浦东前滩、张江、金桥、川沙,能否担纲新城市主中心与副中心重任?

有经理人分析,这一方面是因为前滩周边的新房、次新房很多是小户型,市场需求不高。以往购买的人群中,有不少是为了孩子在旁边的重点小学读书。然而目前“挂户口”的房子太多,导致生源超额。这意味着,即使你买了前滩的房子,也未必就能进它的重点小学。于是,价格就这样下来了。

房价下跌,对一个地块的市场价值,一定会产生影响。不过,回看前滩的崛起之路,以及当下前滩地区各类已落地的配套和人群结构,也不难发现,前滩作为规划中“城市主中心”,已经起势。

这里要插一个知识点,什么是“城市主中心”。根据《上海市国土空间近期规划(2021-2025年)》,上海城市主中心涵盖了传统的商业活动区——南京西路、人民广场、新天地、外滩、陆家嘴、中山公园等,也有近年来关注度一路飙升的活力板块——徐汇滨江、北外滩,以及前滩。

前滩地处世博园区南侧,北接世博后滩拓展区、耀华地块,西临黄浦江和徐汇滨江地区。早在2012年,前滩正式被纳入上海总体规划,命名为“前滩国际商务区”。

前滩的开发时间虽短,却有不少人无我有的优势。首先,沿江。从这一轮规划中可以看出,上海未来的城市主中心基本围绕黄浦江这条轴线。要知道,大江大河不可复制,这也就把前滩抬上了一个新的高度。

以往,商业设施不大喜欢在沿江区域布局,因为沿江就意味着有一个方位临水,人是走不通的,相当于只能做剩下三个面的生意,其实是影响人流量的。但是前滩却在短时间内吸引了前滩太古里、晶耀前滩、前滩L+PLAZA陆家嘴广场、前滩31等诸多商业项目。可见黄浦江畔一席一位,是多么吸引人。

与此同时,紧邻陆家嘴的地理位置,也让它成为商务资源外溢的选择地。前滩企业天地一至四期、晶耀商务广场、前滩东方广场、前滩时代广场、四方城等办公项目的落地成熟率都很高。而且,前滩的租金价格直逼陆家嘴。

多家市场机构数据显示,截至去年7月,前滩区域的空置率一直控制在5%至6%。就连前滩信德中心这样刚刚交付不长时间的大楼,根据去年底的数据,出租率也能达到70%。而且楼里很多都是优质外企,比如世界500强松下电器、英国最大的汽车制造商捷豹路虎、世界上最大的体外诊断供应商之一奥森多医疗等。

再者,徐汇滨江与浦东前滩几乎同时开发,也让两岸形成优势联动,共同组成黄浦江畔的新“黄金三角”,吸引了大批投资者。当然,由于两岸地铁相距两站,通过龙耀路隧道驾车也仅需10余分钟,一定程度上存在竞争关系。

总的来说,浦东和浦西毛细血管般的城市规划尺度不同,整个浦东更像是由一个个大型且*的社区拼贴而成的城市。比如,内环内有联洋社区、源深体育中心社区、花木社区等,中环有北蔡社区,御桥社区等。前滩作为一个较新的社区板块,在它的南北方亦各有成熟社区替代品。这两年,就有不少消费者选择在浦江镇和三林板块置业,前滩的房价能否回升还要静观其变。

浦东要独立设市,浦东前滩、张江、金桥、川沙,能否担纲新城市主中心与副中心重任?

去年10月,太古里的中心广场,游人如织。张弛 摄

张江金桥产业丰富成熟,进入城市快速发展期

这一轮规划中,上海一共有五角场、金桥、花木、张江、川沙、莘庄、虹桥、真如、吴淞等9个城市副中心。其中,金桥、花木、张江、川沙4个在浦东。

城市副中心的设立,往往是为了带动主城区内、中、外环区域的发展,分散城市主中心的压力和密集度,让主城区能够得到相对均衡的发展和提升。

城市副中心的建设首先要具备一定的综合服务能级,能够满足周边城市地区的综合服务需求。同时,也较好能承担面向市域或国际的特定职能,如科技创新、综合枢纽、国际旅游、会展文化等。

因此,虽然都称之为“副中心”,但由于9个副中心所在区域的历史和资源禀赋存在较大差异,副中心职能的规划导向和发展定位也呈现差异化。

比如,花木是2001年公布的上海靠前代城市副中心之一,与真如、徐家汇、五角场正好分属人民广场辐射线的四个顶角。而这样的规划,也是为了让四个地区能够成为周边片区的区域中心,更好承接服务老百姓生活的功能作用。

不过,与浦西的三个城市副中心不同,花木的发展重心一直不在商务商业上,而是逐步发展成了一个行政文化中心。目前,上海东方艺术中心、上海图书馆东馆、上海博物馆东馆、浦东图书馆、上海新国际展览中心等大型文化场馆均在花木地区,花木也被认为是和人民广场齐名的文化枢纽。

新增的金桥、张江两个城市副中心,明显更偏重经济功能。尤其张江,素来被认为是上海的创新“发动机”。前几年,张江本地员工凭一己之力,带飞周边几个板块的房价,以至于在张江租个房子,价格都直逼浦西的市中心地段。

金桥相比之下,声量似乎小一些。如果没记错,上一次金桥上热搜,似乎还是因为商业体啦啦宝都门口的巨大高达立像。当然,金桥能成为副中心,总归也是有原因的。

浦东要独立设市,浦东前滩、张江、金桥、川沙,能否担纲新城市主中心与副中心重任?

啦啦宝都门口的大高达立像

1990年,浦东大开发,重点建设“两桥一嘴”。陆家嘴迎来大量的金融机构入驻,顺顺当当成为金融中心。外高桥在对外开放的大背景下做起了保税区。金桥的定位则是出口加工区,逐步形成了以白色家电、纺织、食品等产业为主的集群。与此同时,碧云和联洋两大社区也应运而生,成为“产城融合”的初级产物。

不过,30多年来的发展中,浦东的城市规划相较浦西,功能性更加泾渭分明一些,产业归产业,居住归居住。“人”的幸福感也必然会在低密度的商业配套和大尺度的街区中受影响。因此,此番上海2035规划中把张江和金桥升级成副中心,意思也就不言自明。

当然,相比徐家汇、花木、真如、五角场等老牌的城市副中心,目前张江和金桥的城市功能和融合度还欠缺了一些。一些企业公司的研发、生产在这里,也希望把管理、销售、策划、行政搬过来,却发现这里公园、住宅、医院、学校的供给还不够体量。

不过,金桥、张江最大的优势恰恰在于产业的丰富性、成熟度。不需要费劲导入人口,人口自然而然就集聚了。而建设一座城市,其实最难的往往是人口导入,人口有了,配套跟上也是早晚的事。从这个意义上讲,这两个城市副中心的建设周期可能会更短一些。

浦东要独立设市,浦东前滩、张江、金桥、川沙,能否担纲新城市主中心与副中心重任?

张江科学城。

“最远”副中心何以崛起?川沙迎来一波新发展机遇

不得不说,川沙作为城市副中心,是最特别的一个,因为它距离上海市中心实在是比较远。不过川沙的实力和战略定位还是要从历史上说起。

在《川沙新镇国土空间总体规划(2020-2035)》的开头,就提到川沙曾经是上海靠前强县。1993年浦东新区成立,川沙由县变为镇,这之后再随着区划调整、南汇并入浦东,诞生了新的川沙新镇和祝桥镇。

川沙整合六灶地块,打造上海国际旅游度假区(迪士尼);而祝桥整合川沙原机场镇部分,发力浦东机场。然而为了给这些重大工程囤地,从上世纪90年代到2010年,川沙实际上错失了自身发展的良机。周边的金桥、张江、花木都起来了,它依旧落寞。

浦东要独立设市,浦东前滩、张江、金桥、川沙,能否担纲新城市主中心与副中心重任?

1985年末的川沙县行政区划。

后来迪士尼开园,虽然也为川沙创造了GDP,并带动了周边的民宿发展,但对于今天川沙副中心来说,其实影响力有限。直到今天,川沙仍有大片区域看上去比较荒凉,甚至有种待开发的乡野即视感。

不过,由于川沙位于浦东中部地区的地理中心,正好被张江、迪士尼和东方枢纽环绕包围,自然而然也就成了未来各种国家战略的重要衔接点。

首先,受益于张江东扩。在《张江科学城发展“十四五”规划》中,张江科学城已经向东扩区到川沙镇域范围内,直接纳入了整个华东路以西的川沙城镇。

其次,受益于度假区东扩。在上海“十四五”期间,将完成机场联络线度假区站的开发,以便后续利用区位交通优势引入与迪士尼乐园项目互补互促的项目,形成“双核驱动”效应,带动度假区和川沙城市副中心开发。

更重要的是,川沙的轨交网络也在不断完善。目前川沙本身已经有贯穿上海东西的“地铁之王”2号线,可以直达唐镇、张江、花木、陆家嘴、人民广场、南京路、静安寺等热门商圈。

随着今年机场联络线的建成,这条全长68.6公里,途经闵行、徐汇、浦东新区3个行政区的线路,也将在川沙设度假区站。未来,川沙副中心将成为浦东枢纽通往市中心的靠前站门户区,5-10分钟内可达浦东枢纽,30分钟内可达虹桥枢纽。川沙,也将成为全市唯一能半小时内到达虹桥、浦东两大枢纽的城市副中心。川沙,未来可期。

浦东要独立设市,浦东前滩、张江、金桥、川沙,能否担纲新城市主中心与副中心重任?

《川沙新镇国土空间总体规划(2020-2035)》

栏目主编:茅冠隽 题图来源:上观题图

来源:作者:杜晨薇

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