相信不少人仍对去年的“小阳春”记忆犹新。2023年2月,青岛楼市开始全面回暖,进入3月中下旬,这种态势逐渐趋稳，当月新建商品房的成交量创下当时9个月以来的新高。今年小阳春，青岛楼市出现了“反转”。据青岛贝壳研究院数据，今年3月，青岛二手房全部房屋成交6198套，环比上涨144%，而6198套的月度成交值成为近10个月的成交峰值。从新房领跑到二手房“一枝独秀”，小阳春的成交结构发生的转变，暗含的是当下青岛楼市新房市场和二手房市场的博弈。
01
二手房成交升温
锐理青岛新房数据显示，3月，青岛新房成交6969套，环比上涨125.5%；成交面积约93.59万平方米，环比上涨138.5%；成交总价约133.47亿元，环比上涨147.6%。虽然与2月相比成交量翻倍，但与去年同期相比有较明显的下滑。
二手房方面，据青岛贝壳研究院数据，3月，青岛二手房全部房屋成交6198套，环比上涨144%，而6198套的月度成交值也成为自去年6月以来的月度成交峰值，但与去年同期相比，有较明显下滑。
从成交区域分布来看，3月，青岛各区市二手房成交量均环比涨幅明显。具体来看，西海岸新区成交1641套，环涨149%；市北区成交1006套，环涨136%；城阳区成交838套，环涨132%；即墨区成交646套，环涨163%；李沧区成交566套，环涨135%；胶州市成交489套，环涨222%；市南区成交374套，环涨123%；崂山区成交233套，环涨89%；平度市成交206套，环涨222%；莱西市成交199套，环涨101%。
从成交户型分布来看，80平方米以内房源成交占比降低，100-120平方米以内房源成交占比上升，改善客户入市。从热搜房源来看，3月，鲁信长春花园居热搜榜首，维多利亚湾和山海湾紧随其后位居第二及第三。
链家商圈经理赵加强分析认为，根据经验，每年的三四月二手房成交量会有不同程度的上升。一方面是因为青岛的入学政策，市区大部分学校对于落户要求是在6月底，少部分在8月底。为孩子上学考虑的购房客群，会集中选择在三四月购房。另一方面，市区新房存量减少，而限购政策放开后，多个次新小区有不少优质房源上市，有置换需求的客户对于二手房的选择面增大，更容易选到合适的房子，还能实现即买即住。“近几个月出台了多条购房优惠政策，在银行贷款利率方面做了有力的调整，降低了客户的购房成本，且在一定程度上提振了购房信心。青岛二手房成交价格经过一段时间的调整趋于合理，且近两个月降幅收窄，稳定的房价走势也进一步提升了客户的购房信心。”赵加强说。
02
“挤出效应”显现
二手房被视为楼市的“晴雨表”，用以观察市场走势。今年以来，二手房市场犹如异军突起，与新房市场形成了激烈的竞争态势。从供应到成交，二手房已然成为市场中的佼佼者。二手房的市场表现，很大程度上是因为价格已经调整到位。特别是那些学区优质、地段优越、户型合理的二手房，更受到购房者的青睐。相比之下，新房市场受到多方因素的制约，无法直接或大幅度降价。开发商通常采取特价房、赠送车位、装修包等促销手段来吸引购房者。
市场行情变化的背后，是房企推盘逻辑的变化。因为利润、产品附加值等种种原因，开发商更愿意把精力投向大户型产品。在优质地段，纯大户型的改善楼盘明显增加，不少楼盘的起步户型就超过了130平方米。
事实上，不仅是改善户型越做越大，刚需板块的户型也有这样的变化趋势。90平方米以下户型曾作为刚需市场的绝对主力，目前来看市场存量占比却变得越来越低。对于市区工作的刚需客群而言，市区核心地段靠近地铁的小户型二手房也是不错的选择。这一点，从今年以来的二手房销售数据中可见一斑。
青岛日报地产全媒体主编、楼市观察员李鹏飞认为，市场目前还面临库存较高、客户短期信心不稳定、二手房持续分流新房等挑战。二手房市场对新房市场产生了明显的“挤出效应”。过去，二手房往往依赖于周边的新盘来提价或促进成交，但如今，它们都在争夺同一批客户，形成了激烈的竞争。
03
新政利好提振信心
从全国来看，通过对重点14城的监测显示，3月，二手住宅成交102755套，环比上升125.2%。其中，北京二手房网签14280套，环比上涨141.05%，远高于1.2万套的“荣枯线”，二手房市场出现明显的抬升态势。这其中，不断松绑的楼市政策进一步降低了购房成本，一定程度上提振了刚需购买二手房的信心。
就青岛而言，3月初，《青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》发布，提出八大政策举措稳定房地产市场，推动房企转型升级。时隔几天又发布《青岛市2024年进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，涉及九条新政，主要包括“房票”制度、公积金贷款额度上浮、规划设计放松、加大保障房供应、收回无效土地再出让等内容，以更大的决心促进楼市回暖。
3月底，青岛连发两条购房相关新政。其一，自2024年4月1日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限；其二，自3月29日起，青岛市调整住房公积金贷款政策，统一提高购买首套房与二套房公积金*高贷款额度，住房公积金*高贷款额度可达115万元。4月1日，青岛多家银行商业贷款首套利率降至3.45%，较年初首套房4%的贷款利率下降0.55个百分点。
“政策发布后，我们接到了不少客户以及业主的咨询，大家普遍关注政策调整后月供的变化。以商贷利率政策调整为例，贷款100万元等额本息还款30年计算，目前首套房3.45%的利率月供较年初4%的月供每月节省300余元。”赵加强分析，对于购房者来说，政策的发布进一步降低了购房成本，尤其是对于购买首套房的刚需客群以及以旧换新的换房人群来说，可以有效减缓还贷压力，一定程度上提振了购房信心。（文/吕蕾 责编/徐晶 美编/时彦丽 审读/张羽 苗玲）
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