回望研究分析师回洁钰。
石家庄刚需楼市的终极暴击终于浮出水面，首批配售型保障性住房基本确定，数量近一千套，平均建筑面积约95平方米，房价也很惊喜。
根据小回*家掌握的消息，首批配售型保障房位于二环边，项目选址已经基本稳定，遵循了临近地铁、高校或者产业园的原则，既是为了居住方便，更是为了就近服务。配售型保障房要率先服务的人群就是重点企业或者产业招引的年轻人。首批可提供近一千套房源，平均建筑面积约95平方米，能满足基本居住需求。
后面还会有第二批房源正在选址，可如果是改善需求，打算买个大户型就只能选择商品房了，还要同时退出配售型保障房，这就是它的靠前项特点：政府兜底保障居住。
配售型保障房以划拨方式供地，土地成本几乎可以忽略不计，即便加上建安成本以及政府留给开发商的5%的利润，和同地段商品房相比，它的房价优势还是非常大。小回预计配售型保障房的房价应该是同地段的2/3甚至更低，而且购买配售型保障房可以给房本，有合法产权。
这是它的第二项特点：房价低廉，产权完整。房价这么低肯定就有人惦记了，低价买入配售性保障房还有房本，将来再高价卖岂不是很爽？先别高兴，政策已经把这种可能性完全封死了。
石家庄的配售型保障房将实施限购和封闭管理，一个家庭只能购买一套，而且不能上市交易，不能赠与，如果要离开石家庄也只能卖还给指定机构。机构回购时还会考虑折旧和同期存款利率这些因素，回购价格肯定会有上下浮动，但是幅度不会很大。
这是配售型保障房的第三项特点：封闭管理，禁止上市。限制虽然有点多，但配售型保障房在权益上和商品房没什么区别，可以凭它上学、落户，真正实现了权利平等。而且为了鼓励刚需购买配售型保障房，银行还会推出相应的房贷产品，利率甚至会更优惠。
这是它的第四项特点：上学落户、房贷优惠。对于以往只能买商品房的刚需来说，配售型保障房显然是个新的选择。限制虽然多，可架不住它房价很香，房贷实惠，恰好迎合了当下购房者对于房价悲观、对于房贷谨慎的心理。
更为重要的是首批配售型保障房位于二环边，地段、位置也很香，势必对2.5环和远郊*板块的刚需项目构成重大冲击。对于改善需求铁定是看不上面积有限、不够舒服的配售型保障房，但它的定价对于购房者的市场预期肯定有影响。即便是改善需求看不上，这个炸裂的房价就戳在那里，由不得你不去侧目。
最后补充两个配售型保障房的炸裂消息，这类项目容积率会超过2.0，今年(2024年)就会上市。
我是小回，每天聊点石家庄的事。
