FANGDONG
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：陆离 美编：小鹦 校对：大豆
01
僧多粥少，现在好地段都不一定好租
7月17日，热浪袭城，临近中午，玉凤路沈庄路附近行人稀少，完全不见夜里桌椅满街、食客云集的景象。
临街做夜市生意的餐饮店大多打烊，只有沈庄新城北区、南区门口人气不减，有房源出租的村民们直列一排躲在小区行人通道前的荫凉下，等待可能出现的新房客。
沈庄新城
对我的停留，她们表现出了足够的热情，刚问一句，瞬间就被几位大姐包围，她们纷纷拿出手机展示自家房源视频，试图吸引每一个看房者的目光。
在郑州大部分安置房小区，这样的场面司空见惯，虽然沈庄新城位置离东区不远、周边繁华、离1、3号线两个地铁口都不太远，且房租价格比商品房低不少，但房东们的租金收入依然难以维持。
目前小区合租房主卧月租600-800元不等，一房大多在1600-1700元/月之间，两房2000-2200元/月，比之前平均降了200元。
即便如此，价格似乎也很难维持，交谈间，有房东愿意把一套49平一室的月租降到1500。
这是套3梯12户的低楼层房源，装修一般，门外的楼道和郑州绝大多数安置房小区一样，墙面盖满广告章，一些长期无人租住的房门上，贴满了小广告，让人心生不安。
房门上贴满小广告
这样的小户型房源，在沈庄新城南北区大概有2500套。每户村民家里一般能分10套左右，多的超过20套。村民自住的大户型，很多也做了合租房，通常三房隔4间、四房隔6间，算下来，沈庄新城南北院合计约有4000套（间）出租房。
而周边2公里范围内，往北有黑朱庄、西北有聂庄、东边是燕庄、南边还有凤凰台，这些村的安置房体量，每个都不比沈庄小，导致即便在疫情前，片区租房市场也一直“僧多粥少”。
黑朱庄
大量房源竞争下，周边商品房也在降价：
大观国际两房已下探到2500元/月，不少三房也在3000元/月以内，比以前降了300左右；
曼哈顿一房2000元/月，两房2500元/月，三房3000元/月都不难找，平均降300元；
比较新的协和城邦，大两房还能租到2800元/月，小三房则在3000元/月左右。
几个小区的空租情况明显增多，综合周边中介信息，大观国际在租房源超过200套，曼哈顿超过400套，协和城邦略少，也在150套左右。
同时，长租酒店这种新模式，也开始在片区涌现。
过去，长住酒店在郑州只存在于出差常驻、跨区销售、地产公司外派高管等人群，随着追求更自在生活的95后、00后大学生大量进入职场，年轻人中选择长住酒店代替租房的现象也越来越多。
不需四处找房、没有押金、房间装修普遍高于出租房、每天有人打扫房间、水电WIFI随便用，只有洗衣做饭两样不方便，而对年轻人来说，做饭这事也可忽略，何乐不为？
关键是，长住酒店的费用也没有那么难以接受：
沈庄附近福元路上某知名连锁快捷酒店，超过一个月的长住价为100元/间/夜，合月租3000元；
黑朱庄北侧，纬四路某新开公寓酒店，无窗房长租价80元/间/夜，景观房120元/间/月，合月租2400-3600元/月。
费用比周边商品房一房贵800元、比安置房一房贵1200元左右，除去租房的水电等日常开销，以及可以享受的居住便利，其实花销不算离谱。
据两家酒店前台介绍，目前他们约20%的房间为长住客，并且刚毕业的大学生越来越多，这是从来没有过的现象。
几种情况叠加，周边整体租金还将松动，未来空租率还会增加。
02
稍偏位置，安置房租金收入腰斩、老小区空租按年算
时隔半年再次探访国基路西段的西史赵安置区，一度以为这里租房行情非常乐观：
西史赵安置区
过去常见的街头租房大妈团，几乎销声匿迹，只剩两位坚守阵地；
大门旁公告栏上仍贴满出租信息，附近小电电上也挂有“房东直租，二室一厅”的招牌，但看纸张新旧程度和招牌上有些发淡的白板笔迹，内容似乎长期没再更新；
从旁边经过，甚至煞有介事地往出租信息上多看了几眼，竟然无人招呼。
直到主动上前询问，一位大姐才进入“战斗”模式：“想租啥样的？几个人住呀？”“俺家一楼、三楼、四楼都有，再高的没了，都是好楼层。”
话音没落，又递上手机，挨个翻视频，“你看这个一楼65平两室，家具家电备得多齐，啥都不缺，今天定今天就可以住上。”“你看4楼这个，前年才又装了装，原先住的俩女生，上星期刚退房，人家住得爱惜，跟刚装修的一样。”
没说几句，就要带着去看房。两套房分别报价1500元/月和1300元/月，押一付二。按过往经验，实际成交租金不会超过1400元/月和1200元/月，也一定能押一付一。
大姐家有7套房，最大的自住，剩下80平、65平的小房子出租，前几年最小的房子也能租到1600，“现在别说降房租，不空着都难。”
目前大姐家3套房子空租，一套5楼的房子已空置3个月，今年以来，房租进账不及往年同期的一半。
同样的现象，在三环外及四环沿线的安置房小区表现更甚，典型如北龙湖龙翔嘉苑，80平两房已从过去1800元/月普降至1400元/月，小区门口一村民说，“家里10套房，现在空着6套”。
而距地铁口较远的一些非安置房小区，空租现象也在增多，身边几位朋友反馈：
五龙口片区红河瀛园，一套80平两室，2020年月租1600元，2021年中租客退租后，月租降到1500，没人看，又降至1300，有人看没人租，目前已空置13个月；
嵩山南路锦绣山河，75平两房平均租金已低至1400元/月以下，有玉畅园次顶楼两房已空置8个月；
西三环正大花溪，一套88平两室，报价1500元/月，无人问津，目前空置4个月。
03
全城租金都在降，全城空租率都在涨
租房市场核心区：
中豪汇景湾：88平两室3800元/月，143平三室6000-7000元/月，小户型微降，大户型微涨。
建业天筑： 88平两室6500元/月，比两年前下跌1000元；158平三室16000元/月，与两年前持平。
海马公园： 88平两房3000-3500元/月，比两年前下跌500元；130平三室4500-5000元/月，比两年前下跌800元。
奥兰花园： 65平小两房2800元/月，88平两房3200元/月，比两年前下跌500元。
天骄华庭一期： 78平两房一厅3200-3500元/月，88平两房两厅也是3200-3500元/月，普降500元。
蓝堡湾二期： 86平两室3500-3800元/月，143平三房4500-5000元/月，与两年前持平。
正弘数码公寓： 23平标间800元/月，比两年下跌500元；40平一室1200元/月，比两年下跌800元。
宇泰文博公寓： 58平两房2000-2300元/月，普降500元。
北区：
21世纪居易国际： 42平一室1200元/月，比两年前下跌600元；60平两房1600元/月，比两年前下跌900元。
中方园东区： 90平两房1400元/月，比两年前下跌600元；120平三房1600元/月，比两年前下跌1000元。
园田花园： 89平两房1500元/月，115平三房1800元/月，普降800元。
普罗旺世波特兰： 89平三室2200-2600元/月，120平三房2800-3000元/月，与两年前持平。
民安北郡三期： 79平两室1600元，89平三房2000元/月，普降500元。
建业花园里金桂园： 89平小三房1800元/月，128平三房2100元/月，均比两年前下跌400元。
西区：
锦艺国际华都美域： 89平三房2200元/月，115平三房2700元/月，普降300元。
方圆经纬： 80平两房2000元/月，90平三房2200-2400元/月，普降300元。
盛润锦绣城： 52平一室1700元/月，86平三房2500元/月，普降200元。
鑫苑国际城市花园： 45平一室1100元/月，76平两房1800元/月，与两年前持平。
万千世纪城： 42平一室1100元/月，88平两房1700元/月，普降500元。
升龙国际B区： 40平一室1200元/月，76平两房1700元/月，普降300元。
南三环及福塔：
橄榄城柏林印象： 40平一室1000元/月，80平两房1600元/月，普降200元。
绿都紫荆华庭和园： 89平三室1600元/月，105平三房2200元/月，普降600元。
鑫苑国际新城： 50平一室1400元/月，90平三房1800元/月，普降200元。
美景鸿城： 63平两房1700元/月，90平三室2200元/月，普降300元。
万科美景龙堂： 69平两房2300元/月，89平三房2700元/月，普降200元。
富田太阳城： 50平一室1200元/月，78平两房1600元/月，108平三房2000元/月，比两年前普降700元。
高新区：
翰林国际城孔园： 60平两房1400元/月，90平三房1800元/月，比两年前普降400元。
升龙又一城： 52平一室1400元/月，90平两房1800元/月，与去年持平，比两年前普降300元。
谦祥万和城一期： 71平两房1400元/月，与去年持平；90平三房1600-1800元/月，比两年前普降200元。
唯一不同的是，北龙湖南岸租金看涨，大部分房源现在租金不低于10000元/月，*高4万/月：
融创中原壹号院： 空房带车位2-2.4 万/月，带家具2.5-2.8万/月，个别豪装房源报价4万/月；
永威上和院： 200平毛坯1.5万/月，237平毛坯2万/月；
金茂府： 空房带车位2-2.4 万/月，带家具2.5-2.8万/月。
正商珑湖上境： 空房1.3-1.5万/月，带家具1.5-1.8万/月；
正商珑水上境： 152平1.2-2万/月；
建业海马九如府： 毛坯1-1.35万/月，精装带家具2.5万/月。
正商善水上境： 空房1-1.2万/月，带家具1.2-1.5万/月。
04
6大原因冲击租房市场
据有关统计数据显示，截止2022年6月末，郑州全市房租均价约为25元/平/月，比2018年年中的约25元/平/月，降了足足3块；比郑州租房市场历史峰值时的31元/平/月，已跌去20%。
如果以100平的房子为例，相当于月租金约2500元，比高峰时降了600元，平均一年减收7200元。
就今年以来的市场整体趋势来看，虽然部分区域（北龙湖、高铁站、经开老城）部分小区租金有所上涨，全城租金继续下跌仍无法避免。
主要原因如下：
1、近两年新交付安置房、商品房增量巨大。
过去十几年的城中村改造，为郑州主城及近远郊贡献了约6000万方安置房，除去村民自住约20%，剩余4800万方进入租房市场，极大冲击了商品房和老破小家属院的租金收益， 其中约600万方于过去两年交付，为租房市场贡献约480万方新增房源。
据郑州统计局官网信息显示，2020和2021年，郑州全市商品住宅分别竣工1032万方和1520万方，如其中20%被业主拿来出租，则有约510万方进入租房市场。
以上两部分增量约990万方，按户均70平算（用来出租的房子小面积户型居多），就是14万套，它们正在合力提高租房市场空租率。
2、出生人口下降，外流人口增多。
据2021年郑州人口发展报告显示，截止2021年底，郑州常住人口1274.2万，比2020年新增12.5万。
这12.5万人中，本地户籍人口自然增长4.8万（出生人口量减去死亡人口量），不需要租房；外来人口流入约7.7万，常住原因多样，无法统计租房需求占比，即便假设90%的人每人都在郑州租了一套房，也仅能覆盖一半的出租房增量。
3、年轻人租房观改变。
低端租房需求减少，不管地段优劣，合租房、脏乱差安置房、普通公寓出租率都在下降。一部分人开始选择长住酒店，进一步提升普通住宅空租率。
4、年轻人就业率创新低，工作岗位减少，专升本、考研、考公成为应届毕业生选择，压缩租房需求，抑制租房辐射范围。
5、疫情影响，餐饮、中介等行业全面恢复还需时间，用工需求下降，这部分租房需求也在减少。
6、中产家庭收入下降，消费降级成普遍趋势，教育改造深入推进，陪读现象在减少，市场上的中端租房需求也在下降。
05
2022年乃至以后，房东们咋办？
可以预见的未来，会有越来越多的“劣质”房，连同其房东，悄无声息的浸没于历史尘埃之中。
不过，看似无法度过的困境，不是为了让你担忧会失去什么，而是为了让你思考什么可以放下。不想成为时代大潮中被“抹零”的那个，就要适时做些改变：
1、郑州租房市场供远大于求的状态，以后也很难改变。首先要做的是降价保租期，房子晚租出去一个月，等于租金降10%，背着过去高房贷利率的房东，空租的资金损失比降价大得多。
2、现在只收租啥也不管的房子，已经不能继续适应市场需求，追求收益最大化的合租房长期看没有市场，房东根据自身情况，拿出部分房源自己尝试做些与酒店、长租公寓类似的延伸服务，再打平价牌，或可降低空租率。
3、安置房房东不能单纯靠收租过活，城中村的生活模式，导致家族内部价值观及行为方式容易被房租绑架，抛弃收租思维，自己有工作有事业才是正途，实在没有可干的，也可参照上一条。
4、家庭不需要的多余商品房，如只为收租，降价甩卖，能卖尽卖；安置房交易困难，也要想办法低价出手。多想想自己有多少前能支配，少想想手里有几套劣质房。
