赢商实探 | 崂山商圈五大巨头经营术,市场冷暖各不同

【编者按】

青岛作为山东高质量发展的龙头城市,消费势头强劲,城市商业充满活力,展现出了独有的商业韧劲。数据显示,2023年青岛社会消费品零售总额达到6318.9亿元,仅次于北京,居北方第二。

在行业内卷的大环境之下,赢商网将通过青岛几个中大型商圈中,一街之隔的项目对比,来探究知名商圈的发展现状。点击【】查看靠前篇: 李村商圈

此为第二篇:崂山商圈。

崂山区的商业分布格局较为分散, 形成了利群金鼎广场和金狮广场组合的石老人、丽达购物中心所在的金家岭、崂山万象汇引领的辽阳东路整个大的崂山商圈 。从最早的丽达购物中心到现在,随着新玩家的不断入局,崂山区的商业经过沉淀越发壮大,竞争也越发激烈。

赢商实探 | 崂山商圈五大巨头经营术,市场冷暖各不同

商圈定位:崂山区位于青岛市区的东部 是青岛市新兴高端产业的核心集聚区。同时作为一个拥有独特山海资源的城区,崂山区的住宅有了高端、改善的底色。 建区30年的崂山虽然“年轻”,但后劲十足,在商业方面更是如此,展现出了蓬勃的活力。该商圈内项目定位以中高端为主

赢商tech-城市商业地图显示, 崂山商圈目前有6座在营商业项目 (青岛协信星光里体量较小,不在本次实探范围内)。 3月下旬,赢商网来到崂山,带来5大购物中心的最新动态

崂山万象汇:地铁上盖的活力商业

项目小档案: 崂山万象汇位于青岛崂山区金家岭金融新区,2022年8月,其携240余家品牌,超50%以上区域首进品牌开业。据了解,这是华润万象生活在青岛布局的的第三座商业综合体。

项目分析: 崂山万象汇是一个标准的TOD商业综合体,双线交汇于此,因此可辐射多方向数个区域商圈的多元客群。 小巧、精致是崂山万象汇给人的记忆点,开业之时的招商组合,尤其零售业态颇具创新性也打造出了差异化竞争优势

不过,从实际情况来看,工作日客流稍显不足。 根据市场的选择,项目也在不停地汰换弱势品牌,相继引入、、、、时合甜品等优质品牌,同时麻六记、肯德基等餐饮品牌也将陆续落位

丽达购物中心:区域商业的拓荒者,人气高

项目小档案: 青岛丽达购物中心位于崂山区金融中心核心区域,在商业模式方面打造了“盒子+街区”的商业形态,项目开业时间是2009年5月,建筑面积12万方。 丽达购物中心的落户一改崂山区无大型商圈的历史,这是丽达集团由传统业态向新型业态转型后的首家购物中心店

项目分析: 丽达购物中心拥有约400个商铺, 空铺不多,出租率高位运行,同时客流可观

由于规模升级、合并营业区域的原因,丽达购物中心现分东西两区,西区分南北两馆, 项目整体的动线设计相对复杂,且西区两个空间中部设计的街区“丽嗨市集”使得空间产生分裂感 。丽达购物中心的东区以购物中心为主、西区以传统百货超市为主。

运营方面,与2023年底赢商实探对比来看, 西区北馆一楼的调改已经基本完成,局部动线更加清晰,品牌招商也做了相应升级,现场看到,中庭 仍有 围挡,内部正在进行装修

赢商实探发现, 项目在突破“盒子”限制、探索差异化运营方向做出尝试 。不论是利用原本并不起眼的屋顶区域打造丽嗨星空公园;东区户外的滑梯大本营、拓展乐园、全明星球场等亲子互动区域和户外运动区;还是丽嗨休闲广场、游逛街区丽嗨市集以及儿童游乐空间丽宝儿童乐园,都在 通过空间和内容构建带来健康新鲜的生活体验,为城市生活注入更多活力

百盛青岛金狮广场:时尚生活体验中心,高化阵容强

项目小档案: 2016年6月,百盛青岛金狮广场正式落户崂山,它是 中国百盛正式涉足商业地产的推荐项目 ,建筑面积23万平方米。

项目分析: 百盛青岛金狮广场定位中高端,面向商务人群、年轻潮流客群和家庭客群。 据赢商网观察, 以CHANEL、LANCOME、DIOR、GIORGIOARMANI、YSL、KIEHL’S、SHU UEMURA等为代表的高端化妆品阵容不断强化着项目辨识度 ,达美乐披萨、暖柿、优瑞卡、琳&麦罗LYNN&MILO、醒肉和牛自助烤肉等优质首店品牌合力推动项目的差异化发展。

利群金鼎广场:青岛老牌企业之作,有较大提升空间

项目小档案: 利群金鼎广场是 利群集团重点打造的旗舰项目 ,开业近八年,地处崂山商圈核心位置,和金狮广场一街之隔,紧靠地铁M2线石老人浴场站,是集高端百货、5A级270°海景写字楼、高端住宅为一体的商业综合体项目。

项目分析: 作为青岛本地的老牌企业,利群集团在传统百货的基础上做了转型,其打造利群金鼎广场显然 还带有浓厚的百货风格,即便是在业态上更为丰富和复杂,但是在动线设计上、品牌布局方面,依旧呈现出百货的样貌

从现场实探来看,对比去年底, 已经完成对儿童亲子等业态所在楼层的空间和品牌的调整升级 ,整体空间感得到提升,而且上新了一批更加聚焦消费者习惯的品牌。 但实探也能明显发现, 商场内的客流依旧不足,难掩冷清局面 实探中统计到空铺数量约有8个

理想的地理位置、交通条件,叠加老牌企业的实力和名气,但存在少 营销策略和品牌推广等多方面问题,可提升空间较大

证大大拇指广场:人流冷清,主力店接连撤退

项目小档案: 2012年8月,青岛证大大拇指广场正式开业。项目位于崂山海尔路核心位置,总体量22万平方米,其中纯商业面积约7.5万平方米。

项目分析: 可以说这是 青岛人气垫底的街区式商业项目,纵观整个商场,大量的空铺和停业的店铺让整个商场显得极其冷清,人流稀少

一方面商场的 动线规划设计差,品牌排列设计杂乱、广场的户外商铺多等原因,造成夏冬两季环境体验极差

另一方面 大拇指广场缺乏运营,并没有在公共区域设置较多的滞客点,譬如舞台活动、装置艺术、互动场景、创意集市等,单一的街区无法有效提升顾客滞留时间

随着盒马鲜生、MUJI等主力门店接连退出,大拇指广场现在开业的店铺相当少,大部分属于早教类和娱乐类 ,其他类别的品牌中, 还有一些餐饮品牌尚在维持经营,如星巴克、海底捞、赛百味、吉野家、前海沿、麦当劳、瑞幸咖啡、阿香米线等

结语:

纵观崂山商圈, 有的项目将超市作为主力吸引周边家庭客群,有的则凭借高化品牌打造时尚的体验空间,还有的通过优质首店满足目标客群情绪价值...... 多方混战,身处崂山的商业项目练就出了打造差异化竞争的本领,展现出独有的商业韧劲。

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