两限房是指经过政府批准，在限制的户型比例和限定的销售价格基础上，以竞地价、竞房价的方式来招标并确定住宅项目的开发建设单位，再由中标的单位按照约定的标准来建设，同时也按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位的中小户型的普通商品住房，简单来说就是限户型和限房价的普通商品住房，又被称双限商品房、两限商品房或限价房。
以上就是两限房的定义，这里就不继续讲解两限房的购房标准了，需要了解的朋友可以自行咨询当地房管部门，我们主要还是介绍两限房在法拍房中的影响。
如标题所示，在我们购买法拍房的时候，如果遇到两限房，最大的问题就是交易过程中会缴纳高额的税费。下面我们以前不久上拍的一套法拍房来了解一下两限房需要缴纳哪些税费。
该标的物是位于北京市通州区疃里南区39号楼5层7单元501号的住宅房产，建筑面积89.52平方米，户型为3室1厅1卫，建筑年代为2012年，所在小区是中建雅颂居。
这套法拍房原定于2020年10月13日开拍，截至目前网站的数据显示，有33771次围观，150人设置提醒，但是因为当事人正在和解所以被暂缓拍卖了。这不重要，重要的是这套法拍房是一套两限房，我们就以它来计算一下所需的税费。
该法拍房的起拍价为2165660元，评估价是3093800元，我们就预计成交价在250万好了，开始计算：
1、契税的计算公式：
①首套购房：
【90平米（含）以下】成交价×1%
【90平米以上】成交价×1.5%
②二套购房：成交价×3%
由于房产低于90平米，我们按首套房计算，契税为：2.5万
2、增值税及附加的计算公式：
①满两年/五年：
【普通住宅】免征
【非普通住宅】（成交价-原值）/1.05×5.3%（远郊区县为5.25%）
②未满两年/五年：成交价/1.05×5.3%（远郊区县为5.25%）
至于满两年还是五年具体参考当地政策，举例中的法拍房是在2014年购买的，所以是免征的。
3、个人所得税的计算公式：
①满五唯一：免征个税
②不满五不唯一：
【房屋原值可查】（成交价-原值-合理费用）×20%
【房屋无原值】（成交价-本次增值税）×3%
该法拍房是不唯一的，我们不知道原值是多少，所以按无原值计算，个人所得税就是7.5万
4、土地出让金的计算公式
【房屋原值可查】（成交价-原值）×25%
【房屋无原值】成交价×35%
同样因为不知道原值，那么按无原值计算，土地出让金就是87.5万
不少地方住宅交易的印花税可以免，所以就不计算了。
从上面的计算可以发现，中建雅颂居的这套法拍房税费一共是97.5万，相当于房价的39%，如果是由买受人承担，那么这套法拍房的购买成本就变成了347.5万，超过了评估价，而如果是由双方各自承担各自应承担的税费情况下，对买受人来说只是不需要缴纳增值税和个人所得税，也就是降低7.5万，购房成本也会高达340万，同样超过评估价给出的310万。
可见两限房的税费*高成本是在土地出让金，而目前能退土地出价金的法拍房还相当少，我们从法拍网站的公告中也并未发现该房是两限房的说明，所以在我们不调查清楚的情况下就参拍，是有一定几率遇上这类两限房的，请各位看官以后多多注意了！
为了让大家对法拍房有更深的认识，并且正确处理这些问题，我们将不定期更新“购买法拍房之坑系列”，感兴趣的朋友可以多多关注！
