对这个行业来说,每一座城市好像都有自己的本土开发商
比如走出恒碧万的粤系、七八年前异常生猛的闽系,再比如龙湖为代表的渝系
甚至上海周边也出了滨江和绿城等浙系
但这么多年下来,各位有听说过沪系房企吗?
说实话,这个词很陌生
如果不是年底华丽家族的土拍刷屏,很多人可能压根不会关注到,原来上海也有响当当的老牌房企
而且起点非常高
就说华丽家族,可是檀宫的一手打造者
当年的上海滩,这样水平的开发商几乎遍地都是,但是现在为什么突然就想不起他们的名字了
我们反观上海楼市,好像也没有他们的太多项目
所以上海有本土开发商么,以及现在的他们到底怎么样了
01
曾经 庞大 的本土房企们,确实很多都消失了
我整理了一份成绩单,结果有些震惊
当年的本土房企,大部分竞逐的都是全国前10强
但一路走来,当时有多树大根深,如今就有多大遗憾
最典型的就是 证大地产
也算早期的行业大哥了,别墅、住宅、商业都很认真地在做
做住宅,2000年就造出了九间堂
二十多年过去依然是无法超越的经典,现在住着马云等百亿富豪
做商业,我们之前踩盘的喜马拉雅中心,设计概念领先十几年
证大喜马拉雅中心
2010年末开业时,在最不缺特色建筑的上海也能脱颖而出
包括金桥大拇指广场,也成了浦东人的一份集体记忆
但很可惜,2015年母公司证大集团正式退出地产圈
卖出了地产公司42.03%股份,总价12.5亿港元,不仅抛弃了20多年的地产业务,而且几乎打了对折
此前证大一直坚持金融、地产并行,但到2014年金融成了集团靠前产业
业绩亏损的地产,就这么被果断放弃了
这家本土地头蛇也失去了往日辉煌
同样经历但命运更曲折的,是 上海爱建
最早是79年后成立的首家民企,可见来头不小,早期的田林爱建园项目还评上了詹天佑金奖
2012年引入国资后发展很猛,2015年改制后又被擅长资本运作的均瑶集团控股,再次回归民营队伍
只是这个过程中,爱建也逐渐剥离了地产业务
2010年经营范围已经剔除了地产,从实业转向金融
如今爱建背后的金主均瑶系也岌岌可危,负债逐年走高
数据来源:均瑶集团年报
几乎看不到回归地产的可能性了
还有一颗明珠同样让人遗憾, 中鹰置业
它的代表作各位一定听说过:中鹰黑森林
一个项目开发了15年,现在还是科技豪宅天花板
我们说10年是一个时代,但其他房企抢地囤粮时,中鹰在这个项目上投入了15年
也因此错过开发其他项目的机会,更错过了快周转下的地产大时代
这种执念,成就了一个好项目,也让这家公司陷入真实的困境
此后的故事就有点唏嘘了
2013年,中鹰置业被三湘6.03亿收购99%股权,这家理想主义公司逐渐沉寂
更难的是,今年三湘也陷入易主危机,快要自身难保
而这几个案例,只是过去20年庞大的上海本土房企队伍,逐渐衰减的一小部分
02
还有第二类本土房企,就是被 资本化 之后慢慢放弃了地产
其实很多房企的辉煌履历背后多少都和金融有关,但如果证大和爱建是金融地产二选一
那么接下来的2家,就是纯粹被资本化后,逐渐放弃了地产老本行
不得不提的是 复地集团
当年的御西郊、活力城,一问世就很吸睛
尤其御西郊,占了国宾馆3公里内优势,行情不好时价格也居高不下
2004年上市后复地迎来高光时刻,连续四届都进了百强榜TOP10
但这样的荣光并没有持续太久
2013年,母公司复星集团在产业投资上尝到巨大甜头,提出“蜂巢城市”的概念
把酒店、办公等捆绑住宅,做综合开发
此后复地就有些不由自主了,所有业务都要围绕蜂巢来做
但这个概念,已经偏向资本投资逻辑,而且开发运营都难度极大
也因为拿不到合适的土地,一直没什么项目
恰好这几年大批千亿黑马弯道超车,而一番折腾后的复地,成绩却很难再有突破
数据来源:克而瑞
如今复地已经并入了复星旗下的豫园股份,名字也改了叫做复地产发
当然,地产这条老路也越走越远了
同样背景的还有 鹏欣
这个名字,很多同行可能已经陌生了
1988年初创的鹏欣,也是从建筑起家的,逐步过渡到地产开发业务
2000年左右成了上海楼市最强势的开发商之一
不仅有白金湾、城市经典等高端住宅,还有刚需类的一品漫城
商业也做出了水游城系列,成了各地重点引进项目
南京水游城
但鹏欣拿地时,会和地方谈判压低土地价格
这种底气背后,就是资本市场异常活跃的母公司鹏欣集团,除了农牧、资源,鹏欣系还涉足了基建、光伏等大产业
这种资本硬实力让鹏欣迅速膨胀
但2010年前后也急转直下
因为水游城大获成功,鹏欣确立了开发大型商业综合体的战略方向
甚至喊出了十年百城的口号
到2011年,商业地产业务比重已经超 50%
此后的鹏欣一去不回头,刚好母公司也沉浸在农业、资源、康养等资本热土中,无暇顾及地产
于是这家公司手里的住宅用地就越来越少了
等反应过来,无米下锅的鹏欣已经被时代和行业甩在身后
03
当然也有坚持的房企,只是很明显开始尝试 转型 求生了
比如成立41年的一家小型民企, 上海爱家
2008年后连续三年进入百强房企,但和鹏欣相比,一直不温不火没什么存在感
直到前几年爱家才宣布转型,把地产+小镇作为核心战略
转型文旅后,爱家也凭借安吉·白茶原在地产圈火了一把
我们也去过现场,体感上其实不太像传统的地产项目,更像一种乌托邦式的世外生活方式
这样的项目在行业内非常少见
只是这两年中小型房企尤其不好过,爱家也几乎隐形了
还有著名的 华丽家族 ,比爱家和大华更早尝试转型
这家官网上至今只有6个项目的迷你型民企
刚出道没几年就凭借檀宫一盘定江山,成为上海楼市的豪宅代表
但从2011年方向就变了,投资领域从生物医药到境外金矿,非常大胆
2014年干脆把公司战略改了,想从地产开发转向“金融+科技”
只是没能转型成功
好在这几年兜兜转转,华丽家族又回归地产原点
而且从土储规模和今年上海拿地积极性来看,这次决心还挺大的
和华丽家族类似的就是 大华
90年代初靠上海的靠前轮旧改起家,是最早做城市更新的开发商之一
我查了下2003年靠前届《中国房地产百强企业榜单》,发现大华排第八,是当时上海排名*高的房企
@人人文库
但2015年也开启了转型模式,成立了一家投资公司,试图进入新兴产业
只是带来的回报有限,热情也很快消失了
于是2018年大华又开始推进城市更新
在全国买买买,回归了旧改老本行
这些转型的尝试,其实很多路子都差不多
确实,那几年的现实生态就是如此,本土开发商越来越难以适应新的周期
所以一些房企开始突破做出了很明显的改变
04
但也有 一个例外 ,不仅从来没变过,这些年活得也还不错
就是宝华
而且每一次出场都自带流量,属于本土开发商中的超强实力派了
早在2006年,宝华就在大宁做出了品质不错的宝华现代城
近5年从城市之星到紫薇花园,都是区域爆品的级别
去年8月颛桥的紫薇花园一个月能卖出62.05亿,成为当月的上海销冠
连最不起眼的**都能多次刷爆朋友圈
今年普陀3.0的紫薇花园,直接在投入上突破底线
从内部公区的置景、用材,到墙角、天花板的拼接纹理,都是毫米级的细节处理
一路走来,在品质和口碑这两件事上,宝华似乎一直没怎么变过
而且这两年大环境不容易,但这家本土民企也凭实力在上海巨额拿地
我统计了下去年到今年的拿地情况
只在桃浦就掏出了超百亿的手笔
如此用力的投入也说明宝华在上海布局的决心和魄力
民企之光的名头还是实至名归
05
但话说回来,为什么大部分上海本土民企都消失了?
归根结底,其实也是上海这个 超一线市场 决定的
这块大蛋糕,几乎是各家房企争夺的战略高地
所以2010年开始,上海楼市几乎进入了一个新的转折点,就是外来房企的强势崛起
这也决定了本土房企遇到的 对手 ,实力都很强
到2011年上海销售榜本土房企已经仅剩3家了
民企只有大华和恒盛2家
数据来源:中房网
随后10年间,各位也能看到粤系、闽系、浙系、川系等外来派系集体抢占上海
霸道无序的扩张下,上海本土房企的生存空间也越来越小了
第二也是企业 自身 的原因
不少本土房企也尝试过迈出去走全国化的路子,但结果来看并不成功
比如鹏欣,2011年想要完成水游城百城联动的盛举
可惜摊子铺得太大,团队执行力没有跟上,没发展起来
包括大华,2002年就涉足了沈阳、大连、南京、武汉等城市
但因为家族股权纷争、产品力弱、人才不足等短板,错过了更进一步的较好时机
当然还有一个最核心因素,就是 上海楼市 更偏向市场化、公平化
尤其土地端一个很明显的初心是,上海其实不太看房企从哪里来,主要看能不能做出好产品、好项目
当年主动选择瑞安来做市中心的城市更新,就是这个态度
这种机制对每一个房企都是公平的
所以综合下来,2010年之后市场选择确实偏向了规模化房企,民间地头蛇逐渐落寞,也是一种历史必然
不过好在今天,我们也看到了当下市场的二次选择是什么
比如绿城,比如华丽家族
这些品质型房企正一步步回归上海楼市,未来能做出什么样的产品,也很值得期待