近两年，在国家坚持“住房不炒”“租购并举”的政策背景下，中国住房租赁市场进入了一个快速发展的时代。随着城市化的继续深入，培育和发展住房租赁市场，支持长租市场发展，正在成为解决城市新市民居住问题的最有效方式之一。
数据显示，2021年中国租赁人口约有2.2亿，占流动人口总数的90%左右;长租房市场规模达到1.73万亿元。而随着人口流动带来的长租房需求增长，预计2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。
多方面政策破局
加速推动保障性租赁住房筹建
目前，住房租赁市场依然存在结构性供给不均衡、对新市民新青年保障力度不足等问题。为此，国家在“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的方针指导下，近年来大力推动保障性租赁住房建设。
如今，从国务院公布的保障性租赁住房相关配套政策来看，已经初步形成了土地、审批、中央补助、税费优惠、水电气价格政策及金融政策等系统性的支持。
2022年对于保障性租赁住房来说是非常关键的一年。不仅仅是相比去年筹建量上的大幅增长，更重要的是要完成真正的制度构建，最大限度调动社会资本进入。
上半年，资金层面已经率先实现政策破局：财政部与住建部5月份发布通知，2022年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障;交易商协会创新推出“三大工具”支持保租房建设;同时保障性租赁住房REITs也已迎来了重要进展，首批两个项目已经正式申报。
而地方层面，则在不断强化完善落地细则。据迈点不完全统计，2022年截至目前，全国已有逾30个省市相继出台保障性租赁住房相关政策。以华东区域为例，无锡明确“十四五”筹建保租房不少于8万套(间);上海出台了保租房的项目认定和管理细则;南京也出台了发展保障性租赁住房实施办法……
从中央到地方，对于保障性租赁住房的推动筹建正在不断挥出组合拳。
华东区域部分城市2022年保障性租赁住房政策一览
一站式服务
助力资产全生命周期管理
“十四五”期间，全国40个重点城市初步计划新增650万套(间)保障性租赁住房。再加上还有统计范围之外的其它城市，这么大的物业体量谁来运营服务?专业的公寓运营商必然是其中的重要参与者。
有一家公寓运营商敏锐地觉察到市场的变化与机会，尔家在2020年开始发展第二曲线，由重资产的收购改为轻资产输出模式，凭借其多年来在服务式公寓领域铸就的项目打造和运营能力，开始重点为政府和国企提供项目一站式综合服务。
人才公寓，成为了尔家重要的切入口。
最典型的案例就是去年的广益街道旧改项目(即广益尔家国际人才社区)，作为无锡的首个商改租人才公寓项目，它在模式上的创新和不俗的产品定位，获得了政府与市场的高度认可。
咨询、设计、采购、工程、运营，以往通常被政府切割招标的这五块内容，在广益街道旧改项目中全部由尔家全权负责。通过EPCO模式将设计、施工和运营等环节的集成，可以解决设计和施工脱节和建设和运营脱节的问题，强化运营责任主体，通过建设运营一体化来实现项目全生命周期的高效管理，最终该项目不仅做到了当年立项、当年动工、当年入市超高效率，而且还吸引了上海等多地政府、国企前往参观。
▲广益尔家国际人才社区
项目中尔家所体现的各方面能力也着实可圈可点。
首先，前期定位决定了一个项目的灵魂，从项目立项、可行性研究分析，到明确项目的整体规划，是一个逻辑严密的推导过程。尔家从区域定位、交通配套、生活配套、客群分析、周边竞品、项目现状这六大维度对项目进行全方位研判，明确客群需求及项目定位，这是打造差异化项目的基础。比如广益项目的定位就是中高端服务式国际人才社区，与其它人才公寓项目相比，客群契合度高且极具辨识度。
当进入到设计阶段，一个项目的骨骼框架被逐渐建构清晰。尔家结合周边现状，将区域经济效率和社区活力提升等多方面因素纳入考量，制定项目整体规划设计，真正将公寓项目融入到周边经济社会之中。随后从户型设计到外立面设计，再到物业强排，一直到后面的工程施工设计等等，尔家都可以高效完成。
而为了在产品上精益求精，尔家还创立了国内公寓主题产品研究院，专注打造业内领先的创新公寓产品。
除此之外，从报批报建、招投标，再到工程管控，尔家均有着非常丰富的经验，帮助项目高效推进。这一点在广益项目中也有所体现，在工序复杂、环环相扣的旧改项目中，各个环节均由尔家全程把控。
最后是运营能力，这是尔家的“压舱石”。尔家自主研发的运营管理系统不仅带来的运营效率的提升，还为住客带来了高品质的居住体验。同时，这也在很大程度上提升了尔家的盈利能力，根据数据统计，尔家的项目爬坡期仅需三个月出租率即可达85%，续签率达75%，复购率达80%。
也正是凭借这些能力，尔家一直以来都极受政府和品牌房企的青睐，截至目前，已经成功运营3000余间公寓，项目遍布常州、无锡、成都、镇江等地，累计客户近3万人。
定制化灵活组合
高效服务各类资产方
除了人才公寓，尔家还可有效盘活酒店、长租公寓、旧改等各类闲置资产，为城市更新、人才引进、产业发展、经济转型提供赋能支撑。
在具备一站式综合服务能力的前提下，尔家将其中各项子能力进行了类似“模块化”的封装，通过有效的拆分和高效的整合，成为了项目前策、设计改造、资产运营等各个环节的专家。
无论一个公寓项目处于什么阶段、需要什么服务，尔家都能迅速跟进切入，灵活组合，提供相应的定制化专业服务。笔者认为，这才是尔家全案能力的真正价值体现。
据了解，接下来，尔家将继续深耕华东区域，与政府和国企展开密切合作，将这份全案能力和服务品质继续带到更多项目中去，为城市精英们的就业发展提供高品质的居住空间。
品牌加持、低成本运营
助力城市经济、社会效益双提升
事实上，与政府和国企合作，门槛一直是相当高的，要求运营商必须具备较强的品牌影响力和运营服务能力。
#品牌影响力
尔家一直非常重视品牌形象，通过传播品牌符号加深用户认知，长期蝉联迈点MBI全国服务式公寓品牌影响力排行榜前5名。
这种品牌影响力在一定程度上与尔家的发展战略有关。与其它大多数公寓运营商不同，尔家并没有走以规模论英雄的老路，而是专注服务式公寓领域，更多的去做一些精品项目，关注每一个项目的现金流和用户体验，以产品和服务赢得市场口碑。或许正是这一点成就了这个品牌。
#低成本运营
另一方面，对于人才公寓对于投资方来说，前期资金投入大、后期运维成本高、回报周期长，这也是国内住房租赁行业普遍存在的难题。
而尔家可以大幅降低投资方的运营成本。以一个100间房、10年运营周期的项目为例，在收入相等的情况下，与尔家合作的综合运营成本甚至不到行业其它品牌的一半。
当其它公寓运营商还在收取保证金、加盟费、技术咨询、工程指导、财务结算等费用的时候，尔家的这些项目全部免费，甚至包括其自主研发的运营管理系统的安装和使用也不收取任何费用。
在尔家为项目提供的前中后全生命周期管理中，仅收取营收额外超出部分的5%作为管理费用，极大地降低了公寓投资方的后期运维成本。
#民生属性
我们都知道，包含人才公寓在内的保障性租赁住房，具有天然的民生属性，从一定意义上来说是对新市民和青年人的一种社会投资。资金投入巨大的同时又要求其必须低租金，全国多个城市近期相继发布的实施方案中，明确要求保障性租赁住房的租金不超过市场价的85%或者90%。
尔家创始人张二干曾表示，“利益能让一家企业活下去，但好的企业不应该只追求利益，而忽略了社会责任。”因此，对尔家来说，在一定程度上降低其运营成本，为资方排忧解难，也是在为保障性租赁住房事业贡献自己的微薄之力，这是他的本心。
作为一家集商业资产盘活、运营为一体的专业化资产管理公司，尔家经过这几年的发展和转型，已经深谙轻、中、重不同商业模式发展的内在逻辑。未来，相信凭借其全案输出能力以及对社会责任的承担，会与政府和国企展开更多合作，在保持自身良好发展的同时，惠及民生。
