2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持较好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 保利麓谷林语 。
保利麓谷林语占地面积1185亩。建筑面积106万平米，规划户数1万多户，居住人口近4万人。是长沙麓谷的“老大”，名副其实的靠前大小区。
不利因素梳理：
1）超大型社区，物业服务管理水平一般
作为一个拥有四万住户的超大型社区来说，如果没有一个靠谱物业管理与高水平服务，对小区的业主来说那将会是“居住的灾难”，而该小区的物业恰恰验证了这一点。以下是保利麓谷林语业主对物业的评价与看法：
2022年由乐居财经、中国消费者报发起的“2022中国物业服务满意度调查”，其中，保利物业在长沙的服务满意度仅86.90分，长沙排名第63名。
2）小区楼龄比较大，基本是都在10+年楼龄，车位配比不足，车辆管理无序乱停乱放
保利麓谷林语早期交付时间集中在2009年~2012年，整个小区楼龄都在10年以上了，不属于次新小区范畴，随着楼龄的增长二手房市场流动性也会随之下降，房屋升值空间也会变得越来越小，同时小区有些内部设施都比较老旧，处于缺乏维修维护的状态。
保利麓谷林语小区交付早，没有实行人车分流，且车位配比仅1：0.5，车位配比严重不足，内部车道的车辆有乱停乱放行为，其次有些楼栋下面是没有地下车位的，对于停车装修搬运大的物件是不方便的，因为小区体量太大，上班高峰期，部分出入口会堵车。
3）A区、D区与E区，紧挨着岳麓大道的房子，噪音污染严重
保利麓谷林语小区的北侧紧邻岳麓大道，其中A区、D区与E区的部分楼栋属于一线临路，尽管有一排树木阻挡，但岳麓大道作为快速路，车流量大、车速快，噪音污染还是比较严重，同时还有汽车尾气与粉尘污染，目前临保利麓谷小区路段仅装有隔音板，阻隔噪音，没有全密闭隔音玻璃，选择购买该小区的业主还是尽量临路区的楼栋。
有利因素梳理：
1）最大优势教育配套——九年一贯制学校（明德麓谷学校）
保利麓谷林语最大优势还是其教育配套，自带从幼儿园+小学到初中的九年一贯制学校——明德麓谷学校，就在小区西北角，不用为了孩子的学业问题操心。明德麓谷学校是保利配建，由长沙高新区管委会、明德中学、保利地产三方合作办学，其中孩子小学+初中的9年义务教育都在同一个校园，不用参与微机派位，拥有稳定的教育环境。
2）板块优势——麓谷板块高新人才聚集+地铁出行
保利麓谷林语地处麓谷板块，经过30多年的发展，麓谷孕育了电子信息、先进制造技术、新材料、新能源和生物医药等高新技术产业，产业类型前景广阔。同时，麓谷引进和培养了大批高科技人才，为板块注入新活力，板块内部分布有大量产业园、科技园、大型企业等，衍生更多居住需求。
保利麓谷林语紧邻地铁6号线——麓谷体育公园站与长丰站，地铁出行便利；6号线西南至梅溪湖二期，东往滨江新城、烈士公园、芙蓉区政府，一直延伸到机场；
3）公园生态环境优势——自带保利麓谷体育公园+外围麓谷公园与尖山湖公园
保利麓谷林语自带保利麓谷体育公园，公园里绿化率高，空气好，内设游泳馆、水上乐园、高尔夫球场等，锻炼身体很方便，同时小区南边有麓谷公园、梅溪湖，北边不远还有尖山湖公园，其中尖山湖公园有湖有山，湖面宽广、山体挺拔，在大河西与南面的岳麓山相对应，是长沙市的第二大山体公园，整体来说公园生态环境优势明显，宜居宜业。
综合来看，保利麓谷林语作为百万方成熟大盘，适合河西生活和工作的自主刚需客户。
