购房小心!法拍房能不能买,捡漏还是踩坑?注意这些关键点

购房小心!法拍房能不能买,捡漏还是踩坑?注意这些关键点

封面新闻记者 余思函 实习生 曾诗雨

过去,由于法拍房不限购的特殊性,被消费者视为了价值洼地。

但根据******最新发布的《关于人民**司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》文件显示, 自2022年1月1日起法拍房在全国范围内被纳入限购指标 ,这也进一步体现了房住不炒的政策基调。

即便如此,低于市场价的“优惠力度”,还是让不少预算有限的购房者对法拍房感到心动。 那么,法拍房是“漏”还是“坑”?购买前又需要注意什么?

今天,封叔带你一一揭晓。

全面了解,谨防法拍房的“坑”

法拍房,顾名思义,是被**强制执行拍卖的房屋。当业主无力履行借款合约或无法清偿债务时,而被债权人经司法程序向**申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权。

在购买法拍房之前,我们需要了解法拍房有哪些风险。

靠前,法拍房可能存在产权不明的问题。 如该房源有两个以上的实际拥有者,当双方持不同意见时,则无法过户。其次,很多法拍房的被执行人还可能存在多头负债的情况,甚至在不同城市负债,而购房者要厘清这种多头债权、多次抵押的债务关系是较为困难的,后患无穷。

第二,购买法拍房的税费不同于普通二手房,交易所产生的税费一般情况下均由购买者一方承担。基于被执行人(房主)是主要税种的纳税义务人,但履约能力恶化,无力缴纳税费,多数**在《竞买公告》或《竞买须知》中会率先声明“由买受人承担一切税费”。同时,还可能存在业主拖欠物业费、水电气费等问题,这就直接增加了买受人的竞买成本。

第三,法拍房可能存在租约风险。 法律规定买卖不破租赁,即租赁合同不随房屋产权人的变更而失效。如果拍到带租约的法拍房,后期的房屋租赁清退会耗费一定的时间和成本。

第四,法拍房可能存在瑕疵。 在进行房屋拍卖之前,公开信息往往仅对瑕疵部分进行简单描述,而不会注明房屋可能存在的质量、居住等问题,这也导致竞拍人无法全面了解拍卖房屋的现状及可能存在的问题。

预判风险,把握法拍房机遇

近年来,伴随着房价一路攀升,法拍房的价格对于置业者来说可谓是“真香”。按照拍卖程序,**拍卖房产之前一般会委托专门机构进行房产的价格评估,而这个价格一般都低于市场行情价,与此同时,**为了吸引更多人参与竞价,通常会设置比评估价更低的起拍价。

一般情况下,靠前次起拍价通常是评估价的七折,或是八折,甚至是市场价。法拍房一拍流拍后,**会进行二次拍卖,通常二拍的价格会是一拍的八折或九折。如:评估价为100万元,一拍价格为八折,流拍后的二拍价格为八折,即一拍价为100*80%=80万元,二拍价格为100*80%*80%=64万元。 按照规定,房产可以拍卖三次,只要房产流拍,价格就会进行折扣 ,因此到了“三拍”,经过几次折扣之后,价格可谓十分优惠了。

谨慎抉择,量力选择是否购置

权衡法拍房的利弊,可以看出低价格和高风险是并存的。对于法拍房是否值得入手,应当保持谨慎的态度,量力选择是否购买。为此,封叔列出了以下选择法拍房的建议。

要做到对法拍房“知根知底”。全面了解法拍房的产权问题,规避过户和办理后续相关业务带来的麻烦;对于有孩子上学落户和上学名额的购房者,要了解何时能兑现。对于法拍房的抵押、债务以及担保情况也需要做全面的评估, 对于未 清场 的、风险较大的法拍房尽量不碰

尽量选取由当地**拍卖的本地房产。 如成交后期真出现了麻烦事,也更容易解决,更有保障。毕竟跨区或者跨市执法,执法效率会受一定程度的影响。

通过正规渠道的房源发布渠道了解法拍房源,谨防黑中介利用信息不透明牟利。 目前,**只在七大平台发布司法拍卖信息,除了阿里拍卖和京东拍卖平台外,还有人民**诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所。 对于通过其他竞买渠道购买司法拍卖物品,大家一定要谨慎,切勿因小失大。

前期做好法拍房租赁关系调查。拍卖公告中,一般会写明是否带有租约。但在参拍前,要查清租客身份,判断是真实租客在租,还是被执行人与债主签订了长期抵债租赁(一般超过10年),或是在**不知情的背景下房主的亲朋对房屋私自出租,甚至是被执行人为了干扰法拍私自与案外人签订的无效租赁,从而确定租约的种类以及判断解决租约的实际成本。如果解决租约的成本过高,那么购房者就要慎重考虑是否值得参拍。

要在“该出手时就出手”。购买法拍房需要竞拍人有慧眼识珠的能力,在竞拍前完整地评估该房产,对于经过多方评估较好、无产权问题的法拍房可以考虑及时出手。对于不那么“俏”的房子则可以多加考虑,视流拍情况而作出选择,这样一方面能够在流拍后得到一个比较低的起拍价,另一方面也留有充足时间对房屋进行考察。

总之,对于预算有限的朋友,在充分了解法拍房的风险以及做好应对措施之后,可抓住法拍房的机遇,购置属于自己的房子。 但风险和机遇并存之下,法拍房不一定是最优选择,应视个人情况谨慎做出决定,切勿盲目竞拍。

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