大苑海淀名著的微博,海淀腹地雅居,匠心之作,值得一看?

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在海淀西五环内有一个地方,同品质房源明显比其他板块价格更低。这就是 田村板块 ,一个公认的价格洼地。

地处两区交接,虽然在很多海淀人眼里, 田村和隔壁的石景山没啥两样。因为这是属于三不管地带,导致了商圈贫瘠。 唯一的京粮广场略显土气,也就能满足基本的餐饮和日常购物需求。

田村邻着阜石路与西四环,加上前几年地铁6号线开通和其他路网的完善,交通上没什么短板。

看教育,田村属于 永定路学区。 除了南侧的玉泉小学好一些,其他就是图强小学和田村小学了,整体水平属于中下游梯队, 大部分房子就是占个海淀学籍,不存在什么溢价。

先说纯改善, 大苑海淀名著和金玉府 绝对是次新豪宅的典范,但出房量较少。雅世合金公寓和香溪度也算区域内的准豪宅,知名度又不够高。

综合对比下来, 乐府江南 才是田村认可度*高的改善盘。这是05-07年建成的的商品房,这是纯人车分流的园区,外立面贴了砖,耐久性更强。

正如这小区名,花式的亭台楼阁,加上水系环绕,配了清朝时期的古树,园林建筑打造了苏式的江南风格。

楼栋设计有讲究,外围有9栋楼,内部是5栋,按中介说法是九五至尊的格局,有不少人信这个。 长城物业虽然受了些诟病,但我们两次踩盘都发现有保安巡视,保洁清扫很及时,也有园丁在修建草木。

要说低门槛的刚改盘,不得不提到 兰德华庭 。小区由10栋板楼组成,楼龄是2004年左右,但品质差了一档,从日渐蜕化的外立面能看出来。

大部分房子是临街的, 小户型有部分楼栋梯户比极高,尤其是一梯六户的房子,存在楼道脏乱以及等电梯的问题。

小区是半人车分流,因为楼间距较大,不太存在采光问题。院落算是完整,据说园林有8万平。

中间是个圆形的下沉广场, 内部还有银行、照相馆等配套,人员汇略显杂乱,基本没有门禁管理。 即使住上兰德华庭的140平大户型,也很难将其与豪宅划等号。

再看刚需梯队,像 永达逸家、绿谷雅园 就属于这类,六七百万就能买到100平左右的两居。这类园区房龄也是2000年以后, 不能说完全没有院落环境,但就说是比兰徳华庭差了一个档次。

最后就是像 王致和腐乳厂宿舍、田村48号院 等一众上世纪的老房子,很多单价看起来高,原因是面积小。田村的老破小近几年不太好流通,建议尽可能规避。

总结下来, 田村像是弱化的四季青板块 ,地段和环境差了点。你要说图个海淀学籍上车,买1000万以内的非改善房源还行,真正要买高总价的房子,田村的关注度差了点。

要说板块的硬伤,就是阜石路有部分噪音,也有挨着京门铁路的楼栋,加上处于飞机航道上,大家看房时可以多留意,看是否有明显影响。至于有人诟病的高压线,更多是一点心理上的影响,不构成明显硬伤。

但抛开问题,这终究是在海淀,大树底下好乘凉,田村这两年房价倒也涨了10%以上。

买田村,只能说图个保值没问题。这种没有过多学区溢价的房子,相对比较稳。 有鉴于后期没有相应规划,更不会有产业,从板块发展看,有相同的预算,倒不如看海淀山后的一众次新房。

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