作者 | 李磊
排版 | 李磊
图片来源丨苏州印象城
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据赢商大数据显示，截止2022年底，全国已开业商业 （商业建筑面积≥3万㎡，下同） 5483家，存量商业面积约4.88亿㎡。具体到苏州这座城市，存量商业147家，商业建筑面积1323万㎡，商业地产进入高存量时代早已成为行业共识。
在这样的大环境下，盘活存量市场、升级改造项目成为商业地产行业新的发展主线。对于商业项目来说，升级改造最根本的意义就在于更大程度地激活内容、空间、流量，从而使被低估的存量资产再度焕发生命力。
这一层面上，苏州“元老级商业”苏州印象城便是其中的典型代表。作为开业14年之久的购物中心，苏州印象城在定位、业态组合、空间场景等方面都有待优化提升。考虑到场内优质商铺的继续运营，苏州印象城开启了“边改造、边运营”的工作模式，并于8月4日焕新呈现。我们以观察者的身份，深入走访与研究，从品牌、空间、运营的角度，与大家一起探讨苏州印象城此次焕新呈现背后的规划及运营逻辑。
十四年苏州深耕史
一本“多元生活力中心”进化论
作为苏州首座真正意义上的一站式大型综合购物中心，2009年开业的苏州印象城汇聚了购物、娱乐、休闲、餐饮等诸多业态，一经开业便成为苏州商业标杆，并长期占据领导地位。
十四年间，不仅消费群体实现了代际变迁，消费升级悄然完成，众多商业体建成开业，仅2020-2022年的两年时间内，苏州便有39家商场开业，苏州商业市场无疑迎来了翻天覆地的变化。
近年来，苏州印象城一直在与自己和市场“赛跑”，通过不断深入挖掘存量市场，对项目进行定位梳理，从潮流零售场逐步向生活体验场转变。以“多元生活力中心”的全新定位入局，致力于满足生活所需、提升生活品质、打造生活方式，全力塑造除“家”以外的“第二生活空间”，通过主动调整品牌矩阵以及持续开展强有力的主题活动，实现自身焕新呈现的同时，持续引领湖西商圈整体商业环境的升级。
聚焦多元生活力
业态重组满足消费需求
随着千禧一代崛起以及年轻家庭消费需求迭代，购物体验向着更加多元化、品质化的方向发展。苏州印象城在原有潮玩、年轻、时尚、亲子的业态基础上，汇聚更多运动、科技、自然、休闲类生活体验业态，在对各楼层定位重新规划的同时，大力引进品质家庭喜闻乐见的人气品牌，满足消费者的多元生活需求。
据悉，苏州印象城在B1层最新打造了自在食集美味小食街，与原有的永辉超市、网红餐饮、生活杂品共同满足消费者的日常所需；1F以科技智能、潮玩文化等精品零售，搭配轻餐及夜宵餐饮，构成多元荟萃的生活场域，大大提升生活品质；3F的亲子乐园与影院、KTV、台球吧，进一步丰富了家庭客群和年轻消费者的休闲娱乐方式选择；而5F的天台马场等新奇业态，引领了周边消费者的生活方式。
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在品牌更新方面，2022年8月以来，苏州印象城共签约入驻近100家新品牌，其中又以餐饮业态为主，整个项目的餐饮业态大幅提升。满足了消费者正餐、轻餐、夜宵、休闲餐饮、家庭聚会的不同需求，既让“众口不难调”，也让印象城成为了“吃货聚集地”，在汇聚人气的同时，持续为项目注入“城市烟火气”。
主力店方面，苏州印象城挖掘“陪伴经济”以及满足亲子互动的需求，重点引入超5000㎡跨越三层的MELAND CLUB旗舰店，满足了寓教于乐，高颜值场景亦满足了“晒圈”的社交需求；项目还将原有的橙天嘉禾影城提档升级为万达影城，细化观影需求并引入最新放映技术，为消费者带来更优质的观影体验。两大主力店的先后入驻，极大地提升了项目在体验类业态上的品质，夯实项目多元生活力中心的定位。
*MELAND CLUB旗舰店
首店品牌方面，苏州印象城吸引了谷牛、大神太神铁板烧、万火火小火锅、娇五旺冒烤鸭、椰呀呀、On collection、松山棉店、1013 PET SHOP、觅说了算、百岁·我家等多家城市首店的进驻，有效提升项目品牌吸引力的同时，极大丰富了消费者的购物选择。
*首店品牌
全新的业态内容与品牌组合，搭建出有品质、多元化的创新消费体验场景，实现商业的焕新蝶变，唤醒了区域商业活力。
蓄势而发焕新呈现
创造尝鲜新体验
在经过定位的重新梳理以及重点品牌的相继落位，8月4日，苏州印象城以焕然一新的面貌呈现在广大消费者面前。不仅带来了自在食集、悠闲水岸夜市街两大空间场景的全新启幕，更以丰富多元的活动形式，结合项目自身的定位、发展和品牌资源、异业合作资源展开了更有特色的专属营销。
▶▶ 自在食集
此次焕新呈现期间，苏州印象城在B1层重点打造的自在食集同期启幕。作为一个高颜值的餐饮集合区域，自在食集汇聚了魔都三兄弟、娇五旺、酸小七、杨国福、蒸浏记、派克鸡排、夸父炸串、继光香香鸡、桂桂茶、开心丽果等*档口和小型餐厅，以轻松惬意的环境和开放式的氛围，让这里成为消费者喜爱的餐饮美食街区。
*自在食集入驻商户
自在食集的成功打造，不仅在于项目抓住了消费者对于简餐、轻餐品类需求提升的契机，更是对盘活项目闲置资源的一次成功探索。
*改造后永辉超市客流动线
据悉，自在食集原本的位置一直处于封闭状态，未对消费者开放。自在食集一方面增加了项目的营业面积，有效提升项目租金收入；另一方面，苏州印象城还将永辉超市的出口迁移到自在食集附近，将超市的庞大客流输送到这里，为自在食集持续“输血”，并将B1层的动线贯通，大大提升消费者的“逛吃”体验。
未来，苏州印象城将在B1汇聚更多网红餐饮、配套零售品牌，满足周边消费者的日常生活所需。
*自在食集现场图
▶▶ 悠闲水岸夜市街
针对时下流行的户外生活方式，苏州印象城将1楼西外侧这个相对冷门的区域开辟出来，利用其滨水的自然环境优势，围绕“夜经济”和“烟火气”，引入了深夜食堂、大斌家、圣夜东北菜、嬉啤士等多家夜宵和餐酒吧，打造了“悠闲水岸夜市街”。不仅延长了项目的营业时间，满足了都市“夜行者”们的消费需求，还让项目冷区重新焕发生机与活力。
*悠闲水岸夜市街商户现场图
同时，伴随着悠闲水岸城市露营计划强势落地，消费者可以在这里享受慵懒下午茶、精酿啤酒、城市露营、露天电影，为他们带来惬意自在的全新消费体验，也增强了消费者对项目的粘性需求。
▶▶ Key Boy全国首展
Key Boy以全新粉色钥匙形象空降苏州印象城，带来极具看点的全国首展。“巨型Key Boy”、“心动之城”、“新动剧场”、“粉红双人椅”、“爱意无限站”五大互动打卡装置，吸引众多消费者打卡留念，成功点亮了他们对于都市生活的美妙期许。
*Key Boy全国首展
▶▶ 开“新”燥不停
开新市集、美食电音节、路人王青少年篮球赛、百人K-POP热舞、蛋糕王国舞台剧……8月4日起，苏州印象城通过对场内外资源的整合，开启了为期三天的视听狂欢盛宴，吸引了众多消费者沉浸其中，带来了多元化的消费体验。
*活动现场图片
▶▶ 超值的优惠活动
苏州印象城在活动期间联合主力品牌开展满减、满折、满赠等活动，精心准备了“零售59团100”、“餐饮55团100”、“9元秒万达观影券”、“数码/珠宝满立减”等大力度促销和“0.01元秒梦龙”、“蛋糕免费领”、“霸王餐1元秒”、“拉霸机抽奖”等超值福利，充分激发了消费者的购物热情，有效提升了档期内的营业额。
通过在空间场景、品牌内容以及营销活动上的全面升级，苏州印象城在8月4日-8月6日期间，客流同比提升35%，销售同比提升30%，会员新增同比提升61%，会员活跃同比提升48%，项目荣获大众点评购物榜TOP5，话题曝光量61万+。此外，场内超30家品牌同比销售提升50%以上。
据悉，此次精彩呈现还只是苏州印象城焕新升级的靠前步。未来，苏州印象城还将逐步对场内空间进行改造。届时，项目中庭将焕然一新，不仅视觉效果较原先更为开阔，且通透明亮的感觉让人平添几分逛街的好心情，从视觉和功能上同时提升了消费者的空间体验感。
-结语-
苏州印象城此次焕新呈现围绕“空间、品牌、运营”这三个商业经营的基本要素，不断强化夯实内容的塑造：
· 在品牌上，充分挖掘消费者需求，将多元业态打包组合，让消费者轻松获取最贴合自身需求的新品；
· 在空间上，盘活冷区空间和闲置空间的同时，让整个项目焕然一新；
· 在运营上，变换不同的新花样，让内容营销的价值日益凸显，与消费者形成情感共振。
从品牌组合、场景设计，到运营思路，都严谨地围绕定位进行仔细推敲，最终**成为强有力的客流，亮眼的销售数据，最终实现资产盘活与增值的目标。
走差异化道路以及精细运营，让商业玩法的变化更新成为常态。展望未来，苏州印象城还将继续在空间场景、品牌业态以及营销活动等方面更新升级，向入驻品牌及顾客展示更多的可能性及美好体验，值得我们期待。
